Raport

Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z

badania rocznego sprawozdania finansowego

J.W. CONSTRUCTION HOLDING S.A.

za rok obrotowy zakończony

31 grudnia 2020 roku

Mazars Audyt Sp. z o.o.

ul. Piękna 18

00-549 Warszawa

Mazars Audyt Sp. z o.o.

Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy KRS nr 0000086577, kapitał zakładowy: 1 268 000,00 PLN,

NIP: 5260215409, REGON: 011110970

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z

BADANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej J.W. Construction Holding S.A.

Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego J.W. Construction Holding

S.A. („Spółka"), które zawiera sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2020

r. oraz sprawozdanie z całkowitych dochodów, sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym,

sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1 stycznia do 31 grudnia 2020

r. oraz informację dodatkową zawierającą opis przyjętych zasad rachunkowości i inne

informacje objaśniające („sprawozdanie finansowe").

Naszym zdaniem, załączone sprawozdanie finansowe:

• przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień

31 grudnia 2020 r. oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok

obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi

przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;

• jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz

statutem Spółki;

• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych

zgodnie z przepisami rozdziału 2 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości

(„Ustawa o rachunkowości” – Dz. U. z 2021 r., poz. 217 z późn. zm.).

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które

wydaliśmy dnia 31 marca 2021 roku.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 3

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu

Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą nr 3430/52a/2019 Krajowej

Rady Biegłych Rewidentów z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie krajowych standardów

badania oraz innych dokumentów (z późn. zm.) („KSB”), a także stosownie do ustawy z dnia

11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym

(„Ustawa o biegłych rewidentach” – Dz. U. z 2020 r., poz. 1415) oraz Rozporządzenia UE nr

537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących

ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego

(„Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE L158 z 27.05.2014, str. 77, z późn. zm.). Nasza

odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego

sprawozdania „Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania

finansowego”.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem etyki zawodowych

księgowych (w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady

Międzynarodowych Standardów Etycznych dla Księgowych („Kodeks IESBA") przyjętym

uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr 3431/52a/2019 z dnia 25 marca 2019 r. w

sprawie zasad etyki zawodowej biegłych rewidentów oraz z innymi wymogami etycznymi,

które mają zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy

nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie

przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali

niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych

rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby

stanowić podstawę dla naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były

najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego

zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego

oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania sprawozdania

finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą

reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy za stosowne

przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka.

Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 4

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

W sprawozdaniu finansowym na dzień

31 grudnia 2020 roku wykazana wartość

rzeczowych aktywów trwałych stanowi

256 623 tys. złotych, a ich głównym

elementem są środki trwałe związane z

działalnością hotelarską (84%).

Kluczową kwestią była ocena przyjętej

wartości użytkowej tych aktywów, ustalonej

jako szacunki Zarządu co do przewidywanych

wyników finansowych poszczególnych hoteli.

Ujawnienia dotyczące rzeczowych aktywów

trwałych zostały zaprezentowane w nocie nr 2

informacji i objaśnień do sprawozdania

finansowego.

Nasze procedury badania obejmowały w

szczególności:

- zrozumienie i ocenę procesu

identyfikacji przesłanek utraty wartości

aktywów oraz prawidłowości

zastosowanej metody przeprowadzania

testu na utratę wartości,

- analizę głównych założeń przyjętych

przez Zarząd, dotyczących przyszłych

przepływów pieniężnych w kontekście

obecnych i spodziewanych

uwarunkowań rynkowych,

- omówienie z Zarządem strategii

biznesowych odnośnie działalności

hotelowej,

- ocenę wyników finansowych

uzyskiwanych przez hotele.

Dokonane w ramach badania oceny i analizy

opisane powyżej dostarczyły nam

wystarczających i odpowiednich dowodów

badania opisanego ryzyka związanego z utratą

wartości rzeczowych aktywów trwałych.

Utrata wartości akcji i udziałów w jednostkach

zależnych

W sprawozdaniu finansowym na dzień

31 grudnia 2020 roku wykazana wartość

posiadanych udziałów stanowi 172 237 tys.

złotych.

Analiza utraty wartości była kluczowym

zagadnieniem badania ze względu na wartość

salda udziałów i akcji, które jest istotne dla

sprawozdania finansowego. Proces

dokonywania szacunku przez Zarząd jest

oparty na istotnych założeniach, szacunkach

oraz planach co do przyszłego wykorzystania

spółek celowych, w których Spółka posiada

akcje i udziały.

Ujawnienia dotyczące posiadanych udziałów

zostały zaprezentowane w nocie nr 4

Nasze procedury badania obejmowały w

szczególności:

- ocenę zasadności przyjętych przez

Zarząd założeń co do przyszłych

wyników finansowych w ramach testów

na utratę wartości udziałów w Spółkach

zależnych (celowych),

- ocenę wyników finansowych

generowanych przez spółki zależne,

- ocenę wartości aktywów posiadanych

przez spółki zależne,

- ocenę zasadności przyjętych przez

Zarząd założeń i planów wykorzystania

spółek zależnych (celowych), pod kątem

planowanych inwestycji,

- omówienie z Zarządem i zrozumienie

strategii biznesowych odnośnie

działalności deweloperskiej, w zakresie

udziałów w Spółkach celowych.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 5

informacji i objaśnień do sprawozdania

finansowego.

Dokonane w ramach badania oceny i

zapewnienia Zarządu opisane powyżej

dostarczyły nam wystarczających i odpowiednich

dowodów badania opisanego ryzyka związanego

z utratą wartości udziałów.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

W sprawozdaniu finansowym na dzień

31 grudnia 2020 roku wykazana wartość

nieruchomości inwestycyjnych stanowi

266 961 tys. złotych.

Analiza wyceny była kluczowym zagadnieniem

badania ze względu na wartość salda

nieruchomości inwestycyjnych, które jest

istotne dla sprawozdania finansowego.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych jest w

dużej mierze oparta na szacunkach Zarządu

Spółki, przygotowywanych w oparciu o wyceny

niezależnych rzeczoznawców majątkowych.

Ujawnienia dotyczące nieruchomości

inwestycyjnych zostały zaprezentowane w

nocie nr 3 informacji i objaśnień do

sprawozdania finansowego.

Nasze procedury badania obejmowały w

szczególności:

- krytyczną ocenę prawidłowości

wybranych metod wyceny, ich spójności,

kompletności i odpowiedniości,

- weryfikacja operatów szacunkowych pod

kątem poprawności przyjętych założeń

oraz metod wyceny,

- analizę planowanych transakcji na

nieruchomościach,

- omówienie z Zarządem i zrozumienie

strategii biznesowych w odniesieniu do

tych nieruchomości.

Dokonane w ramach badania oceny i

zapewnienia Zarządu opisane powyżej

dostarczyły nam wystarczających i odpowiednich

dowodów badania opisanego ryzyka związanego

z wyceną nieruchomości inwestycyjnych.

Wycena zapasów (kontrakty budowlane)

W sprawozdaniu finansowym na dzień

31 grudnia 2020 roku wykazana wartość

zapasów związanych z produkcją budowlaną –

działalnością deweloperską („kontrakty

budowlane”) stanowi 634 038 tys. złotych.

Analiza wyceny była kluczowym zagadnieniem

badania ze względu na wartość salda

kontraktów budowlanych, które jest istotne dla

sprawozdania finansowego, a prawidłowość

wyceny zapasów jest nieodłącznym ryzykiem

branżowym Spółki.

Wycena kontraktów budowlanych na dzień

bilansowy w zakresie ich ostrożnej wyceny, jak

również w zakresie ewentualnych odpisów z

tytułu utraty wartości wymaga uwzględnienia

ich specyfiki i przyjęcia wielu założeń.

Nasze procedury badania obejmowały w

szczególności:

- analizę prawidłowości i odpowiedniości

zastosowanych metod wyceny, w tym

tworzenia odpisów aktualizujących,

- zrozumienie i ocenę procedur kontroli

wewnętrznej, w tym

dotyczących realizowanych inwestycji

budowlanych,

- weryfikację inwentaryzacji

realizowanych inwestycji budowlanych,

- potwierdzenie istnienia projektów

deweloperskich,

- zrozumienie strategii biznesowych

Spółki.

Dokonane w ramach badania oceny i analizy

opisane powyżej dostarczyły nam

Mazars Audyt Sp. z o.o. 6

Ujawnienia dotyczące kontraktów

budowlanych zostały zaprezentowane w nocie

nr 6 informacji i objaśnień do sprawozdania

finansowego.

wystarczających i odpowiednich dowodów

badania opisanego ryzyka związanego z wyceną

kontraktów budowlanych.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo

prowadzonych ksiąg rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i

jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię

Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę

przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za

niezbędną, aby umożliwić sporządzenie sprawozdania finansowego niezawierającego

istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając sprawozdanie finansowe, Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę

zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,

spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji

działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji, kiedy Zarząd albo zamierza

dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej

realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości.

Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu

sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy sprawozdanie finansowe jako

całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz

wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest

wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie z

KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać na

skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że

pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników podjęte na

podstawie tego sprawozdania finansowego.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani

efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w

przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy

sceptycyzm, a także:

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania

finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i

Mazars Audyt Sp. z o.o. 7

przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy

dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla

naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa

jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć

zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli

wewnętrznej;

• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu

zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach,

ale nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz

zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez

Zarząd Spółki;

• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki

zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie

uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze

zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność

Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna

niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu

biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli

takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są

oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia naszego

sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą

spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;

• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w

tym ujawnienia, oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą

transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.

Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie i

czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich

znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów

etycznych dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ją o wszystkich

powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące

zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy o

zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były

najbardziej znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w

naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają

publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie

powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie

oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu

publicznego.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 8

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy

zakończony 31 grudnia 2020 r. („Sprawozdanie z działalności") wraz z oświadczeniem o

stosowaniu ładu korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania z

działalności (razem „Inne informacje").

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami

prawa.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby

Sprawozdanie z działalności Spółki wraz z wyodrębnioną częścią spełniało wymagania

przewidziane w Ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji. W

związku z badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie się z

Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne informacje nie są istotnie niespójne

ze sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny

sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy

istotne zniekształcenia w Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w

naszym sprawozdaniu z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o

biegłych rewidentach jest również wydanie opinii czy sprawozdanie z działalności zostało

sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi w

sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w

oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.

Opinia o Sprawozdaniu z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie z

działalności Spółki:

• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem

70 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państwa niebędącego państwem członkowskim („Rozporządzenie o

informacjach bieżących” – Dz. U. z 2018 r., poz. 757 z późn. zm.),

• jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania

oświadczamy, że nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności Spółki istotnych

zniekształceń.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 9

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła

informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach

bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5

lit. c-f, h oraz lit. i tego Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu

korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami

zawartymi w sprawozdaniu finansowym.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem

sprawozdań finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie

świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust.1

Rozporządzenia UE oraz art.136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące

badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek

zależnych w badanym okresie zostały wymienione we nocie 22 Sprawozdania z działalności

Spółki oraz w nocie 37 Sprawozdania finansowego.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani po raz pierwszy do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą

Rady Nadzorczej z dnia 5 czerwca 2018 roku oraz ponownie uchwałą z dnia 21 lipca 2020

roku. Sprawozdania finansowe Spółki badamy nieprzerwanie począwszy od roku

obrotowego zakończonego 31 grudnia 2018 r., to jest przez 3 kolejne lata.

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest

niniejsze sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Jarosław Bochenek.

Działający w imieniu Mazars Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Piękna 18,

wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 186, w imieniu której kluczowy biegły

rewident zbadał sprawozdanie finansowe.

Jarosław BOCHENEK

Kluczowy Biegły Rewident

Nr 90086

Partner

Warszawa, dnia 31 marca 2021 roku