Raport

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Spis treści

A. WPROWADZENIE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ............................................. 3

1. INFORMACJE OGÓLNE ...................................................................................................................3

2. PRZYJĘTE ZASADY (POLITYKA) RACHUNKOWOŚCI ..................................................................5

B. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ............................................................................................ 16

C. NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ ................ 20

D. NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO JEDNOSTKOWEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT ....................................... 35

E. NOTY OBJAŚNIAJĄCE POZOSTAŁE................................................................................................................ 40

F. DODATKOWE INFORMACJE ............................................................................................................................. 54

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

A. WPROWADZENIE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

1. INFORMACJE OGÓLNE

1.1 Nazwa, siedziba, organy rejestracyjne, przedmiot działalności Spółki

Spółka J.W. Construction Holding S.A. („Spółka”, „JWCH”) z siedzibą w Ząbkach, przy ul. Radzymińskiej 326, nr

REGON 010621332, została po raz pierwszy zarejestrowana jako Towarzystwo Budowlano-Mieszkaniowe Batory Sp.

z o.o. 7 marca 1994 r. pod numerem RHB 39782. W dniu 15 stycznia 2001 r. została ona przekształcona

w spółkę akcyjną i zarejestrowana w Sądzie Rejonowym w Warszawie pod numerem RHB 63464. W dniu 16 lipca

2001r. Spółka zmieniła nazwę na obecnie obowiązującą J.W. Construction Holding S.A. i została wpisana

do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000028142 .

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki według Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) jest zagospodarowanie

i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Przedmiotem działalności jest realizacja produkcji budowlanej

projektowej i pomocniczej, obrót nieruchomościami oraz usługi hotelarskie.

1.2 Czas trwania, rok obrotowy Spółki

Czas trwania Spółki na dzień 31 grudnia 2020 roku jest nieoznaczony. Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy,

tj. okres od 1 stycznia do 31 grudnia.

1.3 Organy Spółki

Zarząd

Na dzień 31.12.2020 roku w skład Zarządu Spółki wchodzili:

Wojciech Rajchert – Członek Zarządu

Małgorzata Pisarek – Członek Zarządu

Piotr Suprynowicz – Członek Zarządu

W roku 2020 miały miejsce:

W dniu 21 lipca 2020 r. Spółka otrzymała oświadczenie uprawnionego akcjonariusza o powołaniu Pani Małgorzaty

Ostrowskiej jako członka Zarządu Spółki na podstawie uprawnienia osobistego na kolejną kadencję.

W dniu 21 lipca 2020 r. Spółka otrzymała oświadczenie uprawnionego akcjonariusza o powołaniu Pani Małgorzaty

Pisarek jako członka Zarządu Spółki na podstawie uprawnienia osobistego na kolejną kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Rada Nadzorcza powołała Pana Wojciecha Rajcherta jako członka Zarządu na kolejną

kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Rada Nadzorcza powołała Pana Piotra Suprynowicza jako członka Zarządu na kolejną

kadencje.

W dniu 28 września 2020 roku Pani Małgorzata Ostrowska złożyła rezygnację z funkcji Członka Zarządu Spółki.

Na dzień sporządzenia sprawozdania w skład Zarządu wchodzą:

Wojciech Rajchert – Członek Zarządu

Małgorzata Pisarek – Członek Zarządu

Piotr Suprynowicz – Członek Zarządu

Rada Nadzorcza

Na dzień 31.12.2020 roku Rada Nadzorcza Spółki składała się z:

Józef Wojciechowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Małgorzata Szwarc - Sroka – Członek Rady Nadzorczej

Irmina Łopuszyńska Członek Rady Nadzorczej

Barbara Czyż – Członek Rady Nadzorczej

Ryszard Matkowski – Członek Rady Nadzorczej

Kazimierz Krupa – Członek Rady Nadzorczej

W roku 2020 miały miejsce:

W dniu 21 lipca 2020 r. Spółka otrzymała oświadczenie uprawnionego akcjonariusza o powołaniu Pana Józefa

Wojciechowskiego jako Przewodniczącego Rady Nadzorczej na kolejną kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Spółka otrzymała oświadczenie uprawnionego akcjonariusza o powołaniu Pani Barbary Czyż

jako członka Rady Nadzorczej na kolejną kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Spółka otrzymała oświadczenie uprawnionego akcjonariusza o powołaniu Pani Irminy

Łopuszyńskiej jako członka Rady Nadzorczej na kolejną kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powołało Pana Ryszarda Matkowskiego jako członka Rady

Nadzorczej na kolejną kadencje.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

W dniu 21 lipca 2020 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powołało Pana Marka Maruszyńskiego jako członka Rady

Nadzorczej na kolejną kadencje.

W dniu 21 lipca 2020 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powołało Panią Małgorzatę Szwarc- Sroka jako członka Rady

Nadzorczej na kolejną kadencje.

W dniu 3 listopada 2020 r. Pan Marek Maruszyński został odwołany z Rady Nadzorczej Spółki.

W dniu 3 listopada 2020 r. Pan Kazimierz Krupa został powołany do Rady Nadzorczej Spółki.

Na dzień sporządzenia sprawozdania w skład Rady Nadzorczej wchodzą:

Józef Wojciechowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Małgorzata Szwarc - Sroka – Członek Rady Nadzorczej

Irmina Łopuszyńska Członek Rady Nadzorczej

Barbara Czyż – Członek Rady Nadzorczej

Ryszard Matkowski – Członek Rady Nadzorczej

Kazimierz Krupa – Członek Rady Nadzorczej

1.4 Zatwierdzenie sprawozdania finansowego do publikacji

Niniejsze sprawozdanie zostaje zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 31 marca 2021 roku. W przypadku, gdyby

zaszły istotne zmiany wymagające ujawnienia, sprawozdanie może zostać zmienione po jego sporządzeniu, przed

zatwierdzeniem, wyłącznie przez Zarząd Spółki.

1.5 Założenie kontynuacji działalności gospodarczej i porównywalność sprawozdań finansowych

Spółka J.W. Construction Holding S.A. zakłada kontynuację działalności gospodarczej i porównywalność sprawozdań

finansowych. Na dzień bilansowy Spółka J.W. Construction Holding S.A. nie stwierdza istnienia okoliczności

wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności. Sprawozdawczość finansowa jest przygotowywana zgodnie

z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem niektórych instrumentów finansowych i niektórych transakcji, które zgodnie

z MSSF 9 wyceniane są lub rozliczane w wartości godziwej.

Spółka monitoruje sytuację w zakresie wyceny aktywów, w szczególności części hotelowej, który ze względu na stan

pandemii osiągnął w 2020r istotnie mniejsze przychody. Przeprowadzone testy na utratę wartości aktywów, nie

wykazały utraty wartości w przypadku własnych obiektów. W przypadku zmiany wartości, korekty odzwierciedlone będą

w ewidencji Spółki.

W okresie sprawozdawczym nie zmieniano metody wyceny, co zapewnia porównywalność danych finansowych

zawartych w prezentowanych jednostkowych sprawozdaniach finansowych.

W związku z wprowadzenie jednolitego elektronicznego systemu raportowania (ESEF), Spółka dokonała przeglądu

polityki i zasada rachunkowości i dokonała korekt prezentacyjnych poniższych pozycji w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej oraz w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Poniższe korekty nie mają wpływu na wynik finansowy oraz

sumę aktywów. W związku z dokonanymi korektami prezentacyjnymi dokonano odpowiednich zmian w prezentacji

danych porównawczych na 31.12.2019. Poniższe reklasyfikacje nie wpływają istotnie na obraz sprawozdania z sytuacji

finansowej

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Pozycje z zatwierdzonego sprawozdanie na

31.12.2019

kwota

Pozycja po zmianie

prezentacji na 31.12.2019

PRZYSZŁE DŁUGOTERMINOWE

ZDYSKONTOWANE PŁATNOŚCI Z TYTUŁU

LEASINGU

8 450 235,57

Inne zobowiązania

długoterminowe

PRZYSZŁE KRÓKOTERMINOWE

ZDYSKONTOWANE PŁATNOŚCI Z TYTUŁU

LEASINGU

1 546 109,95

Inne zobowiązania

krótkoterminowe

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Sprawozdanie z całkowitych dochodów

Pozycje z zatwierdzonego sprawozdanie na

31.12.2019

kwota

Pozycja po zmianie

prezentacji na 31.12.2019

Przychody netto ze sprzedaży produktów,

towarów i materiałów, w tym:

576 316 205,21

Przychody netto ze sprzedaży produktów

567 638 589,52

Przychody netto ze

sprzedaży produktów,

towarów i materiałów

Przychody netto ze sprzedaży towarów i

materiałów

8 677 615,69

Przychody netto ze

sprzedaży produktów,

towarów i materiałów

Koszty sprzedanych produktów, towarów i

materiałów, w tym:

430 949 132,71

Koszt wytworzenia sprzedanych produktów

422 282 293,60

Koszty sprzedanych

produktów, towarów i

materiałów

Wartość sprzedanych towarów i materiałów

8 666 839,11

Koszty sprzedanych

produktów, towarów i

materiałów

1.6 Okres objęty sprawozdaniem

Prezentowane jednostkowe sprawozdanie finansowe obejmuje okres od dnia 1 stycznia 2020 do dna 31 grudnia 2020

roku, a porównywalne dane finansowe i noty objaśniające obejmują okres od 1 stycznia 2019 do dnia 31 grudnia 2019

roku.

2. PRZYJĘTE ZASADY (POLITYKA) RACHUNKOWOŚCI

2.1 Oświadczenie o bezwarunkowej zgodności z MSSF

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od dnia 1 stycznia 2020 r. do dnia 31 grudnia 2020 roku

zostało sporządzone zgodnie z mającymi zastosowanie MSR/MSSF zatwierdzonymi przez Unię Europejską (przez

zatwierdzenie przez Unię Europejską rozumie się ogłoszenie standardów lub interpretacji w formie rozporządzeń

Komisji Europejskiej), obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2020 roku. W zakresie nieuregulowanym powyższymi

standardami niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z wymogami ustawy z dnia

29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2019 r., poz. 351 z późniejszymi zmianami) i wydanych na jej podstawie

przepisów wykonawczych. W niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym ogólny termin MSSF używany jest

zarówno w odniesieniu do Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, jak i Międzynarodowych

Standardów Rachunkowości.

Zasady rachunkowości stosowano przy zachowaniu zasady ciągłości we wszystkich prezentowanych okresach.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę memoriału, za wyjątkiem sprawozdania z

przepływów pieniężnych.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

2.2 Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego

Pozycje zawarte w jednostkowym sprawozdaniu finansowym wycenia się w walucie podstawowego środowiska

gospodarczego, w którym Spółka prowadzi działalność (waluta funkcjonalna). Walutą funkcjonalną i walutą prezentacji

jest polski złoty (PLN). Walutą sprawozdawczą sprawozdania finansowego jest polski złoty (PLN).

2.3 Ważne oszacowania i założenia

Oszacowania i osądy poddawane są przez Spółkę okresowej weryfikacji. Dokonując oszacowań J.W. Construction

Holding S.A przyjmuje następujące założenia dotyczące przyszłości:

- Oszacowanie odpisów aktualizujących dotyczących należności. Kwoty odpisów aktualizujących wartość należności

ustalane są przy uwzględnieniu oczekiwanego ryzyka kredytowego związanego z należnościami oraz dokonanych

zabezpieczeń wpływających na skuteczność windykacji. Mimo, że przyjęte założenia opierają się na najlepszej wiedzy,

rzeczywiste wyniki mogą różnić się od oczekiwanych.

- Oszacowania związane z ustaleniem aktywów z tytułu podatku odroczonego zgodnie z MSR 12. Z uwagi na dużą

zmienność koniunktury, może wystąpić sytuacja, w której rzeczywiste wyniki finansowe i dochody podatkowe mogą

różnić się od planowanych.

- Oszacowanie potencjalnych kosztów związanych z toczącymi się przeciwko spółce dominującej postępowaniami

skarbowymi i sądowymi. Sporządzając sprawozdanie finansowe, każdorazowo bada się szanse i ryzyka związane

z prowadzonymi postępowaniami i stosownie do wyników i rezultatów takich analiz tworzy rezerwy na potencjalne

straty. Nie można jednak wykluczyć ryzyka, że sąd lub organ skarbowy wyda wyrok lub decyzję odmienną od

przewidywań Jednostki i utworzone rezerwy mogą okazać się niewystarczające.

- Jednostka uzyskuje przychody ze świadczonych usług wykonywanych przez Emitenta w oparciu o umowy zadań

przez ustalony okres. Usługi wykonywane przez Emitenta są usługami długoterminowymi, okres ich realizacji

przekracza 6 miesięcy.

- Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest określana przez niezależne, profesjonalne podmioty zajmujące

się wyceną nieruchomości. Zarząd weryfikuje wyceny nieruchomości porównując je do informacji o podobnych

transakcjach na rynku oraz innych informacjach o możliwych do uzyskania cenach weryfikowanych nieruchomości

inwestycyjnych,

- Oszacowania związane z analizą utraty wartości grup aktywów trwałych generujących długoterminowe przepływy

finansowe (Hotele w ramach działalności hotelarskiej). Sporządzając sprawozdanie finansowe każdorazowo

analizowane są przesłanki utraty wartości na bazie analizy przyszłych przepływów finansowych (EBITDA) w okresie

planowanego użytkowania posiadanych obiektów hotelarskich lub wycen nieruchomości sporządzanych przez

niezależnych rzeczoznawców.

2.4 Zmiany polityki rachunkowości

Zasady (polityka) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego za rok 2020

są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzeniu rocznego sprawozdania finansowego za 2019 rok, z wyjątkiem

zmian opisanych poniżej.

Zastosowano takie same zasady dla okresu bieżącego i porównywalnego.

2.5 Zmiany wprowadzone w sprawozdaniu

Spółka dokonała korekty błędu w wyniku stwierdzenia błędu w sprawozdaniu opublikowanym w dniu 27 sierpnia 2020

roku. Korekta błędu dotyczy dodatkowego odpisu z tytułu utraty wartości na udziały w jednostkach zależnych w kwocie

6.950.316,49 zł oraz odpisu na udzielone pożyczki jednostkom zależnym w kwocie 3.601.081,08 zł. Odpisy te zostały

ujęte w sprawozdaniu finansowym na 30 czerwca 2020 roku a powinny być ujęte w sprawozdaniu na 31 grudnia 2019

roku. Korekta została dokonana w śródrocznym skorygowanym sprawozdaniu finansowym za I półrocze 2020 roku.

Pozycja ze sprawozdania z

sytuacji finansowej/całkowitych

dochodów

31.12.2019 (dane

porównawcze po korekcie

błędu)

Kwota korekty

31.12.2019 (dane

opublikowane i

zatwierdzone)

Inne aktywa finansowe, w tym:

278 440 930,27

-10 551 397,57

288 992 327,84

- udziały w jednostkach zależnych

171 585 807,20

-6 950 316,49

178 536 123,69

- udzielone pożyczki jednostkom

zależnym

95 034 319,14

-3 601 081,08

98 635 400,22

Rezerwa na podatek odroczony

18 943 047,25

-2 004 765,54

20 947 812,79

Przychody operacyjne

3 005 205,92

0,00

3 005 205,92

Koszty operacyjne

14 038 951,65

3 601 081,08

10 437 870,57

Przychody finansowe

5 427 032,38

0,00

5 427 032,38

Koszty finansowe

34 537 517,79

6 950 316,49

27 587 201,30

Wynik netto

42 741 523,40

-8 546 632,03

51 288 155,43

Kapitał zapasowy

662 951 845,86

0,00

662 951 845,86

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

2.6 Efekt zastosowania nowych standardów rachunkowości

1. Nowe standardy, interpretacje i poprawki do opublikowanych standardów, które zostały wydane przez

Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) i zostały zatwierdzone przez Unię

Europejską, ale jeszcze nie weszły w życie

Zatwierdzając niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupa nie zastosowała następujących standardów,

zmian do standardów i interpretacji, które zostały opublikowane przez RMSR, ale nie zostały jeszcze zatwierdzone do

stosowania w UE. Grupa ma zamiar zastosować je dla okresów, dla których są obowiązujące po raz pierwszy w

zakresie, w jakim ją będą dotyczyć:

◼ Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” - główne zmiany obejmują: odroczenie terminu pierwszego

zastosowania MSSF 17 o dwa lata na roczne okresy sprawozdawcze rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. lub

po tej dacie, rzedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9 o dwa lata. W rezultacie kwalifikujące

się jednostki będą zobowiązane do stosowania MSSF 9 w odniesieniu do rocznych okresów sprawozdawczych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku

◼ lub po tej dacie.

◼ Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 17

(zmiana) „Umowy ubezpieczeniowe”, MSSF 16 (zmiana) „Leasing” - główne zmiany obejmują:

a) rozliczanie modyfikacji aktywów finansowych, zobowiązań finansowych i zobowiązań leasingowych

wymaganych jako bezpośrednia konsekwencja reformy wskaźników stóp procentowych i dokonanych na

ekonomicznie równoważnych zasadach, poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej,

b) reforma wskaźników stóp procentowych bezpośrednio nie powoduje zaprzestania stosowania zasad

rachunkowości zabezpieczeń. Powiązania zabezpieczające (i związana z nimi dokumentacja) muszą zostać

zmienione w celu uwzględnienia modyfikacji pozycji zabezpieczanej, instrumentu zabezpieczającego i

zabezpieczanego ryzyka. Zmienione powiązania zabezpieczające powinny spełniać wszystkie kryteria

kwalifikujące do stosowania rachunkowości zabezpieczeń, w tym wymogi dotyczące efektywności,

c) celem umożliwienia użytkownikom zrozumienia charakteru i zakresu ryzyk wynikających z reformy

wskaźników stóp procentowych, na które jednostka jest narażona, oraz sposobu, w jaki jednostka zarządza

tymi ryzykami, a także postępów jednostki w przechodzeniu z wskaźników stóp procentowych na alternatywne

stopy referencyjne oraz w jaki sposób jednostka zarządza tym przejściem, zmiany wymagają ujawnienia:

 informacji o sposobie zarządzania przejściem z wskaźników referencyjnych stóp procentowych na

alternatywne stopy referencyjne, postępach poczynionych na dzień sprawozdawczy oraz ryzyku

wynikającym z przejścia,

 informacji ilościowych na temat aktywów finansowych niebędących instrumentami pochodnymi,

zobowiązań finansowych niebędących instrumentami pochodnymi i instrumentów pochodnych, które

nadal podlegają referencyjnym wskaźnikom stóp procentowych podlegającym reformie, wykazanych w

podziale według znaczących wskaźników referencyjnych stóp procentowych,

 informacji w zakresie, w jakim reforma wskaźników stóp procentowych spowodowała zmiany w strategii

zarządzania ryzykiem jednostki, opis tych zmian oraz sposób zarządzania tym ryzykiem przez jednostkę.

Data obowiązywania - okres roczny rozpoczynający się 1 stycznia 2021 roku lub po tej dacie.

2. Nowe standardy, interpretacje i poprawki do opublikowanych standardów, które zostały opublikowane

przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) i oczekują na zatwierdzenie

przez Unię Europejską

◼ MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” - data obowiązywania - okres roczny rozpoczynający się 1 stycznia 2023

roku lub po tej dacie.

◼ Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - data obowiązywania - okres roczny rozpoczynający

się 1 stycznia 2023 rok lub po tej dacie.

◼ Zmiany do MSSF 3 „Połączenia jednostek” - data obowiązywania - okres roczny rozpoczynający się 1 stycznia

2022 roku lub po tej dacie

◼ Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” - data obowiązywania - okres roczny rozpoczynający się 1 stycznia

2022 roku lub po tej dacie

◼ Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” - data obowiązywania - okres

roczny rozpoczynający się 1 stycznia 2022 roku lub po tej dacie.

◼ Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” - data

obowiązywania - okres roczny rozpoczynający się 1 stycznia 2023 roku lub po tej dacie.

◼ Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - data obowiązywania - okres rozpoczynający się 1 kwietnia 2021 roku lub po tej

dacie.

Spółka jest w trakcie analizy wpływu wyżej wymienionych standardów, interpretacji i zmian do standardów. Według

obecnych szacunków Spółki, nie będą one miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe w

okresie ich pierwszego zastosowania.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

3. Polityka rachunkowości

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne wyceniane są w cenie nabycia i obejmują takie prawa majątkowe, jak: koncesje, patenty,

licencje, znaki towarowe, prawa autorskie, know-how i oprogramowanie komputerowe. Składniki wartości

niematerialnych są możliwym do zidentyfikowania niepieniężnym składnikiem aktywów. Składniki wartości

niematerialnych są rozpoznawane, jeżeli występuje:

- możliwość ich zidentyfikowania,

- kontrola, w wyniku której jednostka jest uprawniona do uzyskiwania przyszłych korzyści ekonomicznych

powstających za sprawą danego środka i jest w stanie ograniczyć dostęp do tych korzyści osobom trzecim,

- spowodują przyszłe korzyści ekonomiczne, które mogą występować w postaci przychodów ze sprzedaży bądź

w oszczędności kosztów spółki,

- możliwość wiarygodnego ustalenia ceny nabycia lub kosztu wytworzenia danego składnika.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania są amortyzowane wg metody liniowej w okresie

odpowiadającym szacowanemu okresowi ich ekonomicznej użyteczności, i tak:

- Oprogramowanie komputerowe od 10% – 50%

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania (wartość firmy) nie są amortyzowane, tylko zgodnie

z MSR 36 podlegają corocznym testom na utratę wartości.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe obejmują zasoby kontrolowane przez jednostkę (stanowiące jej własność), powstałe

w wyniku zdarzeń z przeszłości, z których według oczekiwań jednostka osiągnie korzyści ekonomiczne i które są

utrzymywane przez jednostkę gospodarczą w celu wykorzystania ich w procesie produkcyjnym lub w dostawach

towarów i świadczenia usług, w celu oddania ich do używania innym podmiotom na podstawie umowy najmu lub

w celach administracyjnych oraz, którym towarzyszy oczekiwanie, iż będą wykorzystywane przez czas dłuższy niż rok.

Pozycje rzeczowych aktywów trwałych spółka ujmuje jako składniki aktywów, gdy są zdatne do użytku, kompletne oraz

jeżeli można wiarygodnie wycenić ich koszt (cena nabycia lub koszt wytworzenia).

Rzeczowe aktywa trwałe wyceniane są wg cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Amortyzacja rzeczowych aktywów

trwałych następuje wg metody liniowej w okresie ekonomicznej użyteczności poszczególnych składników, i tak:

- Budynki i budowle: stawki amortyzacyjne od 1,25% – 4,5%

- Maszyny i urządzenia: 5% - 30%

- Środki transportu: 12,5% - 20%

- Inne środki trwałe: 5% - 50%

Późniejsze nakłady odnoszące się do pozycji rzeczowych aktywów trwałych powiększają wartość bilansową składnika

aktywów, o ile, jest prawdopodobne, że jednostka gospodarcza uzyska przyszłe korzyści ekonomiczne, które

przewyższają korzyści możliwe do osiągnięcia w ramach pierwotnie oszacowanego poziomu wyników działalności

uzyskiwanych z już posiadanych aktywów. Koszty bieżącej eksploatacji i napraw obciążają koszty okresu.

Środki trwałe niskocenne o wartości poniżej 3.500,00 zł amortyzuje się jednorazowo pod datą zakupu.

W przypadku środków trwałych, które trwale utraciły przydatność gospodarczą dokonuje się nieplanowych odpisów

amortyzacyjnych w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Spółka dokonała weryfikacji wartości posiadanych środków trwałych. Wykazywane w sprawozdaniu środki trwałe nie

odbiegają wartością od ich zakładanego kosztu.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych

W przypadku wystąpienia przesłanek wskazujących na możliwość utraty wartości posiadanych składników rzeczowego

majątku trwałego i wartości niematerialnych, przeprowadzany jest test na utratę wartości a ustalone kwoty odpisów

aktualizujących obniżają wartość bilansową aktywa, którego dotyczą i odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat.

Odpisy aktualizujące wartość aktywów wcześniej przeszacowanych, korygują kapitał z aktualizacji wyceny

do wysokości kwot ujętych w kapitale, a poniżej ceny nabycia odnoszone są w rachunek zysków i strat. Wysokość

odpisów aktualizujących ustala się jako nadwyżkę wartości bilansowej tych składników nad ich wartością odzyskiwalną.

Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z następujących wartości: ceny sprzedaży netto lub wartości użytkowej.

Wartości dokonanych odpisów aktualizujących ulegają odwróceniu w przypadku, gdy ustąpią przyczyny uzasadniające

ich utworzenie. Skutki odwrócenia odpisów aktualizujących odnoszone są w rachunek zysków i strat za wyjątkiem

wartości, które wcześniej obniżyły kapitał z aktualizacji wyceny i następnie korygują ten kapitał do wysokości

dokonanych jego obniżeń.

Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach

Spółka wycenia inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych

zgodnie z MSR 27 par.10 pkt a czyli w cenie nabycia. Na każdy dzień bilansowy inwestycje w jednostkach zależnych,

wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych są analizowane pod kątem ewentualnej utraty wartości i

jeśli stwierdzono przesłanki do utraty wartości przeprowadzane są testy na utratę wartości zgodnie z MSR 36.

Spółka wycenia udziały w pozostałych jednostkach zgodnie z MSSF9 czyli w wartości godziwej. Przeszacowanie do

wartości godziwej ujmowane jest w wyniku finansowym lub innych całkowitych dochodach w zależności

zaklasyfikowania danego składnika aktywów dla potrzeb wyceny.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość (grunt, budynek lub część budynku, lub też oba te elementy), którą

właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost wartości.

Nieruchomość taka nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach

administracyjnych ani też, nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki. Do

nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są w szczególności: grunty utrzymywane ze względu na długoterminowy

wzrost jego wartości; grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone. Początkowo nieruchomość

inwestycyjna wyceniana jest według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia

transakcji.

Po początkowym ujęciu nieruchomości, jednostka stosując model wyceny w wartości godziwej, wycenia w wartości

godziwej wszystkie nieruchomości inwestycyjne i nieruchomości inwestycyjne w budowie, z wyjątkiem przypadków,

gdy jednostka nie może wiarygodnie i regularnie ustalać wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych. Zysk lub

strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie

w którym nastąpiła zmiana.

Leasing

Na moment zawarcia każdej nowej umowy Spółka ocenia, czy umowa jest leasingiem, lub czy zawiera leasing. Leasing

został zdefiniowany jako umowa, na mocy której przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego

składnika aktywów na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W celu identyfikacji leasingu umowy są oceniane pod

kątem 3 kryteriów:

- czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który jest wyraźnie określony w umowie lub którego można

zidentyfikować w sposób dorozumiany w momencie, w którym składnik aktywów udostępnia się do użytkowania,

- czy jednostka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania

zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania aktywów zgodnie z obowiązującą umową,

- czy jednostka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres

użytkowania.

W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu

leasingu. Prawo do użytkowania jest wyceniane w dacie rozpoczęcia według kosztu obejmującego kwotę początkowej

wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkich opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia, początkowych

kosztów bezpośrednich, szacowanych kosztów przewidywanych w związku z demontażem i usunięciem bazowego

składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią.

Prawa do użytkowania są amortyzowane metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania prawa do

użytkowania lub do końca okresu leasingu, w zależności od tego, która z tych dat jest wcześniejsza. Prawa do

użytkowania są poddawane testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36, w przypadku stwierdzenia przesłanek do

utraty wartości.

W dacie rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych

pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe dyskontuje się z zastosowaniem stopy procentowej leasingu,

jeżeli stopę tę można z łatwością ustalić. W przeciwnym razie leasingobiorca stosuje krańcową stopę procentową

leasingobiorcy.

W dacie rozpoczęcia opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe opłaty

leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty leasingowe zależne od indeksów

lub stawek, kwoty oczekiwane do zapłaty w ramach gwarantowanej wartości końcowej oraz płatności z tytułu

wykonania opcji kupna, jeżeli można założyć z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej

opcji.

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest powiększane o naliczone odsetki od zobowiązania

leasingowego oraz pomniejszane o dokonane spłaty opłat leasingowych.

Wycena zobowiązania leasingowego jest aktualizowana w sytuacji zaistnienia zmian w umowach leasingowych

dotyczących okres leasingu, zaistnienia opcji kupna bazowego składnika aktywów, gwarantowanej wartości końcowej,

zaistnienia zmian w opłatach wynikających ze zmian w indeksach lub stawkach.

Aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta wartości składnika aktywów z tytułu praw do

użytkowania.

Spółka stosuje dopuszczalne standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz

leasingów o małej wartości. Dla takich umów, opłaty leasingowe ujmowane są w wyniku metodą liniową w trackie

trwania leasingu.

Używane na podstawie umów leasingu finansowego środki trwałe podlegają amortyzacji według zasad stosowanych

do własnych składników majątku. Jeżeli brak jest wiarygodnej pewności, że po zakończeniu umowy leasingu Spółka

otrzyma prawo własności, aktywa są amortyzowane w okresie krótszym spośród okresu leasingu i okresu

ekonomicznej użyteczności.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Zapasy

Zapasy, na które składają się materiały, produkcja w toku, wyroby gotowe, towary i zaliczki na dostawy rozumiane są

jako aktywa, które:

- stanowią materiały lub surowce przeznaczone do zużycia w procesie produkcji lub świadczenia usług,

- są w trakcie produkcji przeznaczonej do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej,

- są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej.

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe są to składniki zakończonych projektów (osiedla domów, osiedla wielorodzinne) takie jak: mieszkania,

lokale użytkowe, piwnice, garaże, miejsca garażowe, miejsca parkingowe. Pozycja zawiera inne wyroby gotowe

wykorzystywane w procesie produkcyjnym spółki. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: ceny

nabycia (kosztu wytworzenia - zawierającego koszty bezpośrednie i uzasadnioną część kosztów pośrednich oraz

koszty finansowania zewnętrznego poniesionych do dnia zakończenia produkcji) lub możliwej do uzyskania ceny

sprzedaży netto.

Jeżeli cena nabycia lub koszt wytworzenia jest wyższy niż przewidywana cena sprzedaży, jednostka dokonuje odpisu

aktualizującego, który koryguje koszt własny sprzedaży. Rozchód wyrobów gotowych dokonywany jest w drodze

szczegółowej identyfikacji poszczególnych pozycji.

Produkcja w toku

Produkcja w toku stanowi poniesione nakłady związane z realizacją osiedli mieszkaniowych i koszty związane

z produkcją pomocniczą. Produkcja pomocnicza wyceniana jest według kosztów wytworzenia. Produkcja w toku jest

prezentowana w bilansie w pozycji „Kontrakty budowlane” zgodnie z MSR 2 „Zapasy”.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania zewnętrznego są to odsetki, różnice kursowe, oraz inne koszty finansowe, poniesione przez

jednostkę w związku z pożyczaniem środków pieniężnych. Spółka aktywuje koszty finansowania zewnętrznego, które

można bezpośrednio przypisać nabyciu (gruntów i usług budowlanych), budowie lub wytworzeniu składnika aktywów,

jako część ceny nabycia, wytworzenia tego składnika. Koszty te są aktywowane do dnia zakończenia produkcji,

budowy. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmowane są jako koszty okresu, w którym zostały poniesione,

niezależnie od sposobu wykorzystania kredytu lub pożyczki.

Instrumenty finansowe

Spółka ujmuje składnik aktywów finansowych lub zobowiązań finansowych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wtedy

i tylko wtedy, gdy staje się związana postanowieniami umowy instrumentu.

Spółka zaprzestaje ujmować składnik aktywów finansowych na moment wygaśnięcia praw wynikających z umowy do

otrzymania przepływów pieniężnych z tego składnika aktywów lub do momentu, kiedy prawa do otrzymania przepływów

pieniężnych z aktywa finansowego są przekazywane w transakcji przenoszącej zasadniczo wszystkie znaczące ryzyka

i korzyści wynikające z ich posiadania.

Klasyfikacja instrumentów finansowych

Jednostka klasyfikuje instrumenty finansowe zgodnie z wymaganiami MSSF 9.

Klasyfikacja instrumentów finansowych jest dokonana w oparciu o model biznesowy zarządzania grupami aktywów

finansowych oraz charakterystykę umownych przepływów pieniężnych dla danego składnika aktywów i zobowiązań

finansowych. Klasyfikacja jest dokonywana na moment początkowego ujęcia, z wyjątkiem pozycji wykazywanych na

moment pierwszego zastosowania MSSF 9. Klasyfikacja instrumentów pochodnych zależy od ich przeznaczenia oraz

spełnienia wymogów zawartych w MSSF 9.

W związku z wdrożeniem MSSF 9, spółka dokonała klasyfikacji instrumentów finansowych do następujących kategorii:

- aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów jest ujmowany jako wyceniany wg zamortyzowanego kosztu jeśli spełnia poniższe warunki:

a) Jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych

dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,

b) Warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych

terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty główniej i odsetek od kwoty głównej

pozostałej do spłaty,

c) Nie jest przeznaczony do obrotu.

Do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie klasyfikowane są należności handlowe (należności

z tytułu dostaw i usług), pożyczki udzielone, należności pozostałe oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Pozycje te

są wyceniane na dzień bilansowy w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy

procentowej. Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie są wyceniane z uwzględnieniem oczekiwanych

strat kredytowych.

- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy należą aktywa finansowe

przeznaczonych do obrotu, inwestycje w notowane na aktywnym rynku instrumenty kapitałowe oraz aktywa finansowe,

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

które nie zostały zaliczone do aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie, lub w wartości godziwej przez

całkowite dochody. W związku z klasyfikacją w wyniku finansowym ujęte zostają zmiany wartości godziwej aktywów

finansowych (które zostały do tej kategorii zaklasyfikowane) w okresie ich powstania. W wyniku finansowym ujmuje się

również przychody z odsetek oraz otrzymanych dywidend z notowanych na aktywnym rynku instrumentów

kapitałowych.

- aktywa finansowe wycenianie w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Grupa ta obejmuje inwestycje w instrumenty kapitałowe, które wyceniane są w wartości godziwej (inne niż dotyczące

inwestycji w spółki zależne i stowarzyszone), które nie zostały zaliczone do aktywów finansowych w wartości

godziwej przez wynik finansowy oraz dłużne aktywa finansowe, które spełniają kryteria podstawowej umowy pożyczki

otrzymywanej zgodnie z modelem biznesowym dla realizacji przepływów pieniężnych lub sprzedaży. Wynik z wyceny

inwestycji w instrumenty kapitałowe oraz instrumenty dłużne zaklasyfikowane do tej kategorii ujmuje się w

pozostałych całkowitych dochodach. Przychody z tytułu odsetek z inwestycji w instrumenty dłużne ujmuje się w

wyniku finansowym. Dywidendy z instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez całkowite

dochody ujmuje się w wyniku finansowym, jako przychód. W przypadku zbycia instrumentów kapitałowych

zaliczonych do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, przeszacowania ujęte w kapitale

rozliczane są w ramach kapitałów (nie wpływają na wynik finansowy okresu). W przypadku zbycia dłużnych aktywów

finansowych zaliczonych do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, zyski lub straty

skumulowane w kapitale zostają ujęte (przeklasyfikowane) w wyniku finansowym.

Zobowiązania finansowe wycenianie w zamortyzowanym koszcie

Spółka do wyceny w zamortyzowanym koszcie klasyfikuje pożyczki otrzymane, kredyty zaciągnięte, zobowiązania z

tytułu dłużnych papierów wartościowych, zobowiązania handlowe (z tytułu dostaw i usług) oraz pozostałe

zobowiązania podlegające MSSF 9. Koszty z tytułu odsetek ujmowane są przez spółkę w wyniku finansowym z

wyjątkiem sytuacji, gdy kwalifikują się do ujęcia w wartości początkowej aktywów.

Zobowiązania finansowe wyceniane są w zamortyzowanym koszcie z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej.

Utrata wartości aktywów finansowych

Jednostka ustala odpisy aktualizujące zgodnie modelem oczekiwanych strat kredytowych dla pozycji podlegających

MSSF 9 w zakresie odpisów aktualizujących.

Model strat oczekiwanych ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie oraz

do dłużnych aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe dochody całkowite, a także do

udzielonych gwarancji finansowych i zobowiązań do udzielenia pożyczek (z wyjątkiem wycenianych w wartości

godziwej).

W przypadku należności handlowych (należności z tytułu dostaw i usług), Spółka stosuje uproszczone podejście do

ustalania odpisu na oczekiwane straty kredytowe – określa go w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w

całym okresie życia należności.

W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie

równej 12-miesiecznycm oczekiwanym stratom kredytowym, chyba że nastąpiło znaczące pogorszenie ryzyka

kredytowego lub niewykonanie zobowiązania. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym

znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu

instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym pozostałym okresie życia

instrumentu. Na każdy dzień sprawozdawczy Spółka analizuje, czy wystąpiły przesłanki wskazujące na znaczny wzrost

ryzyka kredytowego posiadanych aktywów finansowych.

Należności krótkoterminowe i długoterminowe

Należności spółki niezaliczone do aktywów finansowych podlegających MSSF 9 są wykazywane w sprawozdaniu

finansowym w kwocie wymaganej zapłaty pomniejszonej o odpisy aktualizujące. Wartość należności aktualizuje się

uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Odpisy

aktualizujące wartość należności zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub do kosztów

finansowych - zależnie od rodzaju należności, której dotyczy odpis aktualizacji. Należności umorzone, przedawnione

lub nieściągalne zmniejszają dokonane uprzednio odpisy aktualizujące ich wartość. Należności umorzone,

przedawnione lub nieściągalne, od których nie dokonano odpisów aktualizujących ich wartość lub dokonano odpisów

w niepełnej wysokości, zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych.

Należności handlowe (należności z tytułu dostaw i usług) ujmuje się początkowo według ceny transakcyjnej wynikającej

z umowy, a następnie wycenia się według zamortyzowanego kosztu metodą efektywnej stopy procentowej,

pomniejszając je o odpisy na oczekiwane straty kredytowe. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości należności

handlowych tworzy się na bazie kalkulacji strat oczekiwanych.

Spółka wylicza oczekiwane straty kredytowe dla należności handlowych na bazie danych historycznych dotyczących

spłat należności przez kontrahentów skorygowanych w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących

przyszłości oraz oczekiwania makroekonomiczne. Odpis z tytułu wartości jest analizowany na każdy dzień

sprawozdawczy.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Kaucje gwarancyjne

Kaucje gwarancyjne, stanowiące część należności zatrzymywanych przez odbiorców usług na podstawie ustaleń

umownych, jako zabezpieczenie w okresie gwarancji i rękojmi, wykazywane są w aktywach Spółki.

Kaucje gwarancyjne, które stanowią zabezpieczenie roszczeń Spółki wobec podwykonawców wykazywane są

w pasywach jako zobowiązania. Kaucje są wyceniane na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu przy

wykorzystaniu efektywnej stopy dyskontowej. W przypadku kaucji wykazywanych w aktywach jednostka ustala również

odpisy na oczekiwane straty kredytowe.

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe przechowywane do terminu ich zapadalności,

wyceniane są w zamortyzowanym koszcie, którego przybliżeniem jest wartosć nominalna powiększona o należne na

dzień bilansowy odsetki.

Czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów

Spółka dokonuje aktywowania nakładów czynnych rozliczeń międzyokresowych, jeżeli spełniają one definicję aktywów

oraz jest prawdopodobne, że poniesione koszty dotyczą więcej niż jednego okresu sprawozdawczego, mając na

uwadze zasady istotności i ostrożności. Najbardziej istotnym kryterium, aby koszty można było rozliczać w czasie, jest

spełnienie wymogu zaliczenia ich do aktywów jednostki, czyli do zasobów o wiarygodnie ustalonej wartości, powstałych

w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.

Rezerwy na zobowiązania

Rezerwy mają charakter zobowiązań, których kwota lub termin zapłaty nie są znane. Rezerwy w spółce tworzone są,

gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

- na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych,

- prawdopodobne jest, że spełnienie obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści

ekonomiczne,

- można dokonać wiarygodnego szacunku kwoty tego obowiązku.

Rezerwy na zobowiązania w J.W. Construction Holding S.A. w szczególności stanowią :

- rezerwy na przyszłe zobowiązania

- rezerwę na naprawy gwarancyjne, która ujmowana jest w wysokości kwot z okresów przeszłych dotyczących

kosztów napraw gwarancyjnych,

- rezerwa na niewykorzystane urlopy pracowników, która tworzona jest w oparciu o wykaz niewykorzystanych dni

urlopów poszczególnych pracowników, na dany dzień, oraz ich dzienne wynagrodzenie brutto, powiększone

o składki ZUS Pracodawcy,

- rezerwa na odprawy emerytalne,

- rezerwa na odroczony podatek dochodowy.

Kontrakty długoterminowe dotyczące usług deweloperskich

Podstawową działalnością Emitenta jest realizowanie kontraktów deweloperskich. Cechą charakterystyczną

kontraktów deweloperskich jest budowa mieszkań, które finansowane są z reguły przez zamawiającego w czasie

całego projektu poprzez wpłatę określonych umową zaliczek, a następnie po zakończeniu procesu inwestycyjnego

następuje przenoszenie prawa własności na nabywcę mieszkania. Proces realizacji takich kontraktów przekracza okres

12 miesięcy. Zaliczki wpłacone przez nabywców z tytułu podpisanych umów ewidencjonowane są w rozliczeniach

międzyokresowych przychodów. Koszty według rodzaju poniesione w danym okresie ujmowane są w zapasach, które

dla potrzeb prezentacji w bilansie wyodrębniono w bilansie jako kontrakty budowlane. Wartość zapasów ustalona jest

zgodnie z MSR 2 „Zapasy”. W związku z zastosowaniem MSSF 15 Spółka nie zmieniła dotychczasowego sposobu

ujmowania przychodów.

Począwszy od 2009 roku Spółka rozpoznaje przychody z kontraktów deweloperskich - sprzedaży nieruchomości

(mieszkań i lokali użytkowych) w momencie przekazania kupującemu kontroli i znaczącego ryzyka z tytułu własności.

Przeniesienie kontroli i znaczącego ryzyka z tytułu własności mieszkania czy lokalu użytkowego następuje najpóźniej

w dniu zawarcia umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Spółka rozpoznaje przychody ze sprzedaży nieruchomości po spełnienia następujacych warunków:

- zakończeniu budowy;

- odbiór lokalu protokołem przekazania.

Kontrakty długoterminowe dotyczące usług budowlanych

Do rozliczeń i ujmowania usług budowlanych Spółka będąc wykonawcą usług budowlanych stosuje przepisy

wynikające z MSSF 15 „Przychody z umów” klientami.

W związku z zawartymi umowami jednostka identyfikuje odrębne świadczenia dla klienta wynikające z umowy.

Większość umów na usługi budowlane spełnia kryteria przewidziane do świadczeń realizowanych w czasie, w związku

z tym jednostka ujmuje przychody w trakcie ich realizacji wykorzystując następujące podejścia:

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

a) Metoda zerowa

Metoda zerowa jest stosowana w przypadku, gdy nie jest możliwe w sposób wiarygodny ustalenie stopnia

zaawansowania niezakończonej usługi budowlanej. Przychody z tytułu nie zakończonej usługi budowlanej,

wg tej metody, ustala się na koniec miesiąca w wysokości poniesionych w tym okresie kosztów, nie wyższych jednak

od kosztów, których pokrycie w przyszłości przez zamawiającego jest prawdopodobne. W sytuacji, gdy zafakturowane

przychody są wyższe od poniesionych kosztów dokonuje się wyksięgowania odpowiedniej części przychodów na

rozliczenia międzyokresowe przychodów.

b) Metoda stopnia zaawansowania

Metoda stopnia zaawansowania jest używana, gdy możliwe jest ustalenie w wiarygodny sposób ustalenia stopnia

zaawansowania niezakończonej usługi. Przychody z tytułu niezakończonej umowy budowlanej wykazywane są

współmiernie do kosztów poniesionych na określony moment jej realizacji. Przychody, koszty i zyski wykazuje się

proporcjonalnie do stopnia zaawansowania realizacji robót.

Dokonując określenia stopnia zaawansowania realizacji umowy budowlanej Spółka stosuje taką metodę, która pozwoli

jej w sposób wiarygodny, na określony termin, ustalić stan wykonania prac. Metody te mogą, w zależności od

charakteru umowy, obejmować:

- ustalenie proporcji kosztów umowy poniesionych z tytułu prac wykonanych do danego momentu

w stosunku do szacunkowych łącznych kosztów umowy,

- pomiary wykonanych prac,

- porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy.

Określając stopień zaawansowania usługi budowlanej, na podstawie kosztów umowy poniesionych do danego

momentu, w kosztach tych prac uwzględnia się tylko te wydatki wynikające z umowy, które odzwierciedlają stan

wykonania prac.

Kredyty bankowe i pożyczki

Kredyty bankowe i pożyczki są ujmowane według ceny nabycia odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych

środków pieniężnych, pomniejszonych o koszty związane z ich uzyskaniem.

Kredyty i pożyczki w następnych okresach, są wyceniane według skorygowanej ceny nabycia, przy zastosowaniu

efektywnej stopy procentowej. Wszystkie skutki dotyczące skorygowanej ceny nabycia oraz skutki usunięcia

zobowiązania z bilansu lub stwierdzenia utraty jego wartości są ujmowane w. sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Odroczony podatek dochodowy

Rezerwę i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się z uwzględnieniem występujących różnic

przejściowych między wykazaną w księgach rachunkowych wartością aktywów i pasywów a ich wartością podatkową

oraz stratą podatkową możliwą do odliczenia w przyszłości od podstawy opodatkowania.

Rezerwa na podatek odroczony tworzona jest w odniesieniu do dodatnich różnic przejściowych w wysokości kwoty

podatku dochodowego, wymagającej w przyszłości zapłaty.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości

do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi oraz stratą podatkową

możliwą do odliczenia przy zachowaniu zasady ostrożności. Wartość bilansową składnika aktywów z tytułu

odroczonego podatku poddaje się weryfikacji na każdy dzień bilansowy o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie

dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu

odroczonego podatku. Aktywa z tytułu odroczonego podatku oraz rezerwy na podatek odroczony wycenia się z

zastosowaniem stawek podatkowych, które będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany

lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatku obowiązujące na dzień bilansowy.

Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z zobowiązaniami z tytułu

odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy dotyczą one podatku dochodowego nałożonego przez tę

samą władzę podatkową i gdy jednostka posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzania

kompensat należności z tytułu bieżącego podatku z zobowiązaniem z tytułu bieżącego podatku.

Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży i działalność w trakcie zaniechania

Aktywa trwałe dostępne do sprzedaży

Aktywa trwałe dostępne do sprzedaży stanowią zakwalifikowane do tej kategorii aktywa lub ich grupy i ujmowane są w

sprawozdaniu finansowym w kwocie niższej od ich wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty

sprzedaży.

Warunkiem zaliczenia aktywów do tej grupy stanowi aktywne poszukiwanie nabywcy oraz wysokie

prawdopodobieństwo zbycia tych aktywów w ciągu jednego roku od daty ich zakwalifikowania a także dostępność tych

aktywów do natychmiastowej sprzedaży.

Działalność zaniechana

Działalność zaniechana to element jednostki, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do

sprzedaży oraz:

- stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności lub geograficzny obszar działalności,

- jest częścią pojedynczego, skoordynowanego planu zbycia odrębnej, ważnej dziedziny działalności lub

geograficznego obszaru działalności lub

- jest jednostką zależną nabytą wyłącznie z zamiarem jej sprzedaży.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Zobowiązania

Zobowiązania spółki są to wynikające z przyszłych zdarzeń obowiązki wykonania świadczeń o wiarygodnie określonej

wartości, które spowodują wykorzystanie już posiadanych lub przyszłych aktywów jednostki.

Ze względu na cechy charakteryzujące zobowiązania można podzielić na:

- zobowiązania krótkoterminowe,

- zobowiązania długoterminowe,

- zobowiązania finansowe,

- zobowiązania warunkowe.

Zobowiązania krótkoterminowe to komplet zobowiązań z tytułu dostaw i usług, a także całość lub ta część pozostałych

zobowiązań, która stała się wymagalna w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego. Zobowiązania długoterminowe jest

to część zobowiązań z innych tytułów niż dostaw i usług, które stają się wymagalne w okresie dłuższym niż 12 miesięcy

od dnia bilansowego.

Zobowiązania finansowe stanowią zobowiązanie spółki do wydania aktywów finansowych albo do wymiany

instrumentu finansowego z inną jednostką na niekorzystnych warunkach.

Zobowiązania warunkowe to obowiązki wykonania świadczeń, których powstanie jest uzależnione od zaistnienia

określonych zdarzeń. Zobowiązania te są ujawniane w dodatkowych informacjach i objaśnieniach.

Zobowiązania nie będące zobowiązaniami finansowymi wycenia się na dzień bilansowy w kwocie wymagającej zapłaty.

Zobowiązania finansowe podlegające MSSF 9 wyceniane są na dzień bilansowy w wartości godziwej lub w

zamortyzowanym koszcie, w zależności do klasyfikacji pozycji.

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów dokonywane są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań

przypadających na bieżący okres sprawozdawczy.

Przychody

MSSF 15 określa zasady ujmowania przychodów z tytułu umów z klientami. Przez odniesienie regulacje też stosowane

są w niektórych aspektach ujmowania sprzedaży aktywów niefinansowych.

Przychód wycenia się w cenie transakcyjnej, czyli kwocie wynagrodzenia, które - zgodnie z oczekiwaniem jednostki -

będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w

umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Kwota wynagrodzenia

odzwierciedlona jest zazwyczaj przez kwotę otrzymaną bądź należną, po pomniejszeniu o przewidywane rabaty,

zwroty klientów i podobne pomniejszenia, w tym podatek od towarów i usług oraz inne podatki związane ze sprzedażą

za wyjątkiem podatku akcyzowego a także kary umowne.

Jeżeli termin płatności jest odroczony, jednostka ocena czy umowa przewiduje istotny element finansowania. W

przypadku zidentyfikowania istotnego elementu finansowania jednostka ujmuje przychód w dacie powstania w kwocie

zdyskontowanej. Wartość dyskonta stanowi przychód odsetkowy (finansowy) ujmowany zgodnie z efektywną stopą

procentową w okresie odroczonego terminu płatności. Nie dyskontuje się przychodów, jeżeli termin płatności nie

przekracza 1 roku.

Spółka wycenia usługi niezakończone na dzień bilansowy jako świadczenia realizowane w czasie. W odniesieniu do

takich transakcji przychód jest ustalany, jeżeli jego wysokość można wiarygodnie oszacować i istnieje

prawdopodobieństwo, że jednostka gospodarcza uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu transakcji oraz jeżeli

poniesione koszty można wycenić w sposób wiarygodny. Przychody te wycenia się na podstawie stopnia

zaawansowania realizacji transakcji na dzień bilansowy.

W przypadku zidentyfikowania odrębnych świadczeń dla klienta wynikających z umowy, wynagrodzenie rozliczane jest

na te świadczenia, a moment ujęcia przychodów ustalany jest odrębnie.

Przychody ze sprzedaży usług deweloperskich - mieszkań ujmowane są w sposób opisany w pkt. „Kontrakty

długoterminowe dotyczące usług deweloperskich” .

Przychody ze tytułu usług budowlanych przedstawiono w punkcie „Kontrakty długoterminowe dotyczące usług

budowlanych”.

Na sprzedane mieszkania Spółka udziela rękojmi zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Koszty

Koszty są ujmowane w ciężar wyniku finansowego w dacie ich poniesienia, tzn. w dacie wyłączenia aktywów lub ujęcia

zobowiązań, którym odpowiadają lub są ujmowane jako aktywa, jeżeli stanowią element kosztu wytworzenia zapasów,

nieruchomości inwestycyjnych, rzeczowych aktywów trwałych, wartości niematerialnych (prac rozwojowych) lub koszty

realizacji umowy na usługi (w tym usługi budowlanej). Koszty realizacji umowy na usługi są aktywowane w bilansie

jako aktywa, jeżeli spełnione są następujące warunki:

- koszty są bezpośrednio powiązane z umową lub z przewidywaną umową, którą jednostka może wyraźnie

zidentyfikować;

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

- koszty prowadzą do wytworzenia lub ulepszenia zasobów jednostki, które będą wykorzystywane do spełnienia (lub

do dalszego spełniania) świadczenia w przyszłości; oraz

- jednostka spodziewa się, że koszty te odzyska.

Wraz z postępującym stopniem realizacji usługi i ujmowaniem przychodów, aktywowane w bilansie koszty realizacji

usługi są odnoszone w ciężar wyniku finansowego. Odniesienie w wynik finansowy może również nastąpić w momencie

uznania utraty wartości. Koszty świadczeń pracowniczych ujmowane są w okresie, w którym pracownicy świadczyli

pracę.

Koszty finansowania zewnętrznego ujmowane są jako koszty okresu, w którym je poniesiono, za wyjątkiem kosztów,

które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów.

W takim przypadku jednostka aktywuje koszty finansowania zewnętrznego jako część ceny nabycia lub kosztu

wytworzenia tego składnika aktywów, zgodnie z MSR 23 „Koszty finansowania zewnętrznego”.

Pozostałe przychody, koszty, zyski i straty

Pozostałe przychody i koszty operacyjne są to przychody i koszty nie związane bezpośrednio z działalnością

operacyjną.

Przychody i koszty finansowe zawierają miedzy innymi: odsetki związane z udzielonymi i wykorzystanymi kredytami

i pożyczkami, uzyskane i zapłacone odsetki za zwłokę, różnice kursowe, prowizje zapłacone i otrzymane, zyski i straty

związane ze sprzedażą papierów wartościowych, rozwiązane i tworzone rezerwy w ciężar kosztów finansowych.

Podatki

Zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego

(podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty)

netto w związku z wyłączeniem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania

przychodów w latach następnych oraz pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu.

Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

B. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

Jednostkowe Sprawozdanie z sytuacji finansowej

AKTYWA

Nota

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przekształcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

AKTYWA TRWAŁE

747 313 733,28

826 991 439,97

837 542 837,54

Wartości niematerialne

6 860 542,15

6 737 228,87

Rzeczowe aktywa trwałe

256 622 573,75

257 509 729,94

Nieruchomości inwestycyjne

266 961 493,28

292 574 302,57

Inne długoterminowe aktywa finansowe

215 194 789,89

264 129 378,52

274 680 776,09

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

0,00

Należności handlowe oraz pozostałe

należności

607,36

300 607,36

Aktywa z tytułu praw do użytkowania

1 673 726,85

5 740 192,71

AKTYWA OBROTOWE

921 884 235,81

610 930 036,47

Zapasy

21 869 660,94

26 635 959,73

Kontrakty budowlane

634 038 018,45

459 897 828,92

Należności handlowe oraz pozostałe

należności

22 095 965,95

26 609 583,91

Inne krótkoterminowe aktywa finansowe

55 481 619,76

14 311 551,75

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

177 055 046,21

70 895 880,84

Rozliczenia międzyokresowe

7 871 149,06

8 323 168,55

Aktywa z tytułu praw do użytkowania

3 472 775,44

4 256 062,77

Aktywa razem

1 669 197 969,09

1 437 921 476,44

1 448 472 874,01

PASYWA

KAPITAŁ WŁASNY

752 566 826,03

763 024 213,14

771 570 845,17

Kapitał podstawowy

17 771 888,60

Kapitał z aktualizacji wyceny

7 493 208,19

Udziały (akcje) własne

-17 492 694,76

-17 410 415,37

Pozostałe kapitały

769 971 588,48

718 683 433,05

Niepodzielony wynik finansowy

-25 177 164,48

36 486 098,67

45 032 730,70

- w tym: zysk/ strata netto

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

ZOBOWIĄZANIA

916 631 143,06

674 897 263,30

676 902 028,84

Zobowiązania długoterminowe

159 770 077,17

204 146 174,65

206 150 940,19

Kredyty i pożyczki

38 862 027,53

50 368 184,35

Zobowiązania z tytułu odroczonego

podatku dochodowego

5 744 551,71

18 943 047,25

20 947 812,79

Zobowiązania z tytułu świadczeń

emerytalnych

200 416,45

Rezerwy na pozostałe zobowiązania i

obciążenia

0,00

Inne zobowiązania

114 963 081,48

134 634 526,60

Zobowiązania krótkoterminowe

756 861 065,89

470 751 088,65

Zobowiązania handlowe oraz pozostałe

zobowiązania

76 043 712,60

77 653 973,13

Kontrakty budowlane

499 949 479,07

243 827 716,70

Kredyty i pożyczki

98 400 956,85

33 265 382,79

Rezerwy na pozostałe zobowiązania i inne

obciążenia

28 913 666,81

29 393 343,35

Inne zobowiązania

53 553 250,56

86 610 672,68

Pasywa razem

1 669 197 969,09

1 437 921 476,44

1 448 472 874,01

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Jednostkowe Sprawozdanie z całkowitych dochodów

Nota

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody netto ze sprzedaży produktów,

towarów i materiałów, w tym:

163 591 200,71

576 316 205,21

Koszty sprzedanych produktów, towarów i

materiałów, w tym:

125 943 036,86

430 949 132,71

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

37 648 163,85

145 367 072,50

Koszty sprzedaży

17 667 365,43

29 611 060,09

Koszty ogólnego zarządu

22 356 348,63

26 517 926,62

Aktualizacja wartości nieruchomości

inwestycyjnych

13 883 227,36

4 663 010,09

Zysk (strata) ze sprzedaży

11 507 677,15

93 901 095,88

Pozostałe przychody operacyjne

2 949 185,84

3 005 205,92

Pozostałe koszty operacyjne

10 139 989,91

14 038 951,65

10 437 870,57

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

4 316 873,08

82 867 350,15

86 468 431,23

Przychody finansowe

9 062 671,23

5 427 032,38

Koszty finansowe

28 583 325,76

34 537 517,79

27 587 201,30

Zysk (strata) brutto

-15 203 781,45

53 756 864,74

64 308 262,31

Podatek dochodowy

-4 828 673,73

11 015 341,34

13 020 106,88

Zysk (strata) z działalności kontynuowanej

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

Zysk (strata) netto

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

Inne całkowite dochody:

0,00

Inne całkowite dochody, które zostaną

przeklasyfikowane na zyski i straty po

spełnieniu określonych warunków

0,00

Różnice kursowe z przeliczenia operacji

zagranicznych

0,00

Inne całkowite dochody, które nie zostaną

przeklasyfikowane na zyski i straty

0,00

Zysk z aktualizacji wyceny rzeczowych

aktywów trwałych

0,00

Całkowity dochód

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I

ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Zyski

(A) Zysk/strata wynikający ze sprawozdań

finansowych

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

Liczba akcji

(B) Liczba akcji zwykłych oraz

uprzywilejowanych co do głosu na WZA Spółki

dla celu wyliczenia wskaźnika zysku na akcję*

82 873 083

87 788 953

uprzywilejowanych co do głosu na WZA Spółki

dla celu wyliczenia wskaźnika rozwodnionego

zysku na akcję

82 873 083

87 788 953

Podstawowy zysk na akcję = (A)/(B)

-0,13

0,49

0,58

Rozwodniony zysk na akcję = (A)/(C)

-0,13

0,49

0,58

*Zgodnie z MSR 33 „Zysk przypadający na jedną akcję” dla celów wyliczenia podstawowego zysku przypadającego na jedną akcję, za liczbę akcji

przyjęto średnią ważoną liczbę akcji występującą w danym okresie. Ustalono ją jako liczbę akcji na początek danego okresu, skorygowaną o liczbę akcji

odkupioną lub wyemitowaną w ciągu okresu ważoną wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji (liczba dni, przez jaką akcje

występują do całkowitej liczby dni w danym okresie – od daty rejestracji podwyższenie kapitału podstawowego). W analizowanym okresie wyemitowano

akcje serii C, co miało wpływ na rozwodnienie liczby akcji.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Jednostkowe Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

Kapitał akcyjny

Udziały (akcje)

własne

(wielkość

ujemna)

Kapitał z

aktualizacji

wyceny

Kapitał

zapasowy

Pozostałe

kapitały

Niepodzielony

wynik z lat

ubiegłych

Kapitał własny

Stan na 31 grudnia 2019

17 771 888,60

-17 410 415,37

7 493 208,19

662 951 845,86

55 731 587,19

45 032 730,70

771 570 845,17

Korekty błędów podstawowych

0,00

-8 546 632,03

Korekty z tytułu korekt konsolidacyjnych

0,00

Stan na 1 stycznia 2020

17 771 888,60

-17 410 415,37

7 493 208,19

662 951 845,86

55 731 587,19

36 486 098,67

763 024 213,14

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

0,00

-10 375 107,72

Inne całkowite dochody

0,00

Całkowity dochód

0,00

-10 375 107,72

Emisja akcji

0,00

Zakup akcji własnych

0,00

-82 279,39

0,00

-82 279,39

Umorzenie akcji własnych

0,00

Zwiększenia / zmniejszenia z podziału zysku

0,00

51 288 155,43

0,00

-51 288 155,43

0,00

Inne zmiany

0,00

Stan na 31 grudnia 2020

17 771 888,60

-17 492 694,76

7 493 208,19

714 240 001,29

55 731 587,19

-25 177 164,48

752 566 826,03

Kapitał akcyjny

Udziały (akcje)

własne

(wielkość

ujemna)

Kapitał z

aktualizacji

wyceny

Kapitał

zapasowy

Pozostałe

kapitały

Niepodzielony

wynik z lat

ubiegłych

Kapitał własny

Stan na 31 grudnia 2018

17 771 888,60

0,00

7 493 208,19

706 687 031,11

5 731 587,19

16 274 040,02

753 957 755,11

Korekty błędów podstawowych

0,00

Korekty z tytułu korekt konsolidacyjnych

0,00

Stan na 1 stycznia 2018

17 771 888,60

0,00

7 493 208,19

706 687 031,11

5 731 587,19

16 274 040,02

753 957 755,11

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

0,00

51 288 155,43

Inne całkowite dochody

0,00

Całkowity dochód

0,00

51 288 155,43

Emisja akcji

0,00

Zakup akcji własnych

0,00

-17 410 415,37

0,00

-50 000 000,00

50 000 000,00

0,00

-17 410 415,37

Umorzenie akcji własnych

0,00

Zwiększenia / zmniejszenia z podziału zysku

0,00

22 529 464,75

0,00

-22 529 464,75

0,00

Inne zmiany

0,00

-16 264 650,00

0,00

-16 264 650,00

Stan na 31 grudnia 2019

17 771 888,60

-17 410 415,37

7 493 208,19

662 951 845,86

55 731 587,19

45 032 730,70

771 570 845,17

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Jednostkowe Sprawozdanie z przepływów pieniężnych (metoda pośrednia)

Przepływy środków pieniężnych z

działalności operacyjnej - metoda pośrednia

za okres 01-01-2020

do 31-12-2020

za okres 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane przekształcone)

za okres 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Zysk (strata) netto

-10 375 107,72

42 741 523,40

51 288 155,43

Korekta o pozycję

-9 811 141,62

77 207 888,96

68 661 256,93

Amortyzacja

10 340 228,56

9 424 570,41

(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych

dotyczących działalności inwestycyjnej i

finansowej

-3 166 846,55

203 156,15

(Zysk) strata z działalności inwestycyjnej

-19 203 831,22

2 354 780,52

Odsetki i dywidendy

8 207 472,52

4 820 799,77

Zmiana stanu rezerw i rozliczeń

międzyokresowych

7 547 252,04

27 086 065,95

29 090 831,49

Inne korekty o pozycję:

-13 535 416,97

33 318 516,16

22 767 118,59

- odpis nieruchomości inwestycyjne

-13 583 641,48

-4 663 010,09

- pozostałe korekty

48 224,51

37 981 526,25

27 430 128,68

Zmiana stanu kapitału obrotowego

131 090 856,10

-37 962 094,36

Zmiana stanu zapasów

4 766 298,79

1 493 354,87

Zmiana stanu kontraktów budowlanych

127 878 349,49

-38 573 354,43

Zmiana stanu należności

4 384 779,66

19 102 020,28

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z

wyjątkiem pożyczek i kredytów

-5 938 571,84

-19 984 115,08

Przepływy pieniężne z działalności

operacyjnej

110 904 606,76

81 987 317,99

81 987 318,00

Zapłacony podatek dochodowy

-7 500 000,00

0,00

Przepływy pieniężne netto z działalności

operacyjnej

103 404 606,76

81 987 317,99

81 987 318,00

Przepływy środków pieniężnych z

działalności inwestycyjnej

Zbycie wartości niematerialnych, rzeczowych

aktywów trwałych oraz innych aktywów trwałych

28 428 113,88

20 227 600,76

Nabycie wartości niematerialnych, rzeczowych

aktywów trwałych oraz innych aktywów trwałych

-19 459 377,66

-63 539 284,05

Zbycie instrumentów kapitałowych oraz

instrumentów dłużnych

2 000 000,00

0,00

Pożyczki udzielone

-6 779 182,47

-23 363 981,50

Spłata pożyczek

4 972 222,09

12 738 888,85

Inne nabycia aktywów finansowych

-4 800 000,00

-1 043 000,00

Inne zbycia aktywów finansowych

1 000 000,00

0,00

Odsetki otrzymane

125 096,94

306 051,67

Nabycia jednostek zależnych

-127 455,00

-45 000,00

Przepływy pieniężne netto z działalności

inwestycyjnej

5 359 417,78

-54 718 724,27

Przepływy środków pieniężnych z

działalności finansowej

Otrzymane kredyty i pożyczki

103 339 703,14

66 780 053,35

Spłaty kredytów i pożyczek

-49 710 285,90

-25 037 396,91

Wykup dłużnych papierów wartościowych

-34 550 000,00

-70 300 000,00

Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu

finansowego

-3 805 145,96

-1 871 401,06

Inne wpływy finansowe

0,00

27 674 945,73

Zapłacone odsetki

-17 327 602,06

-16 344 411,93

Nabycie udziałów (akcji) własnych

-82 279,39

-17 410 415,37

Inne wydatki finansowe (w tym weksle)

-469 249,00

-4 071 768,50

Przepływy pieniężne netto z działalności

finansowej

-2 604 859,17

-40 580 394,69

ZMNIEJSZENIE/(ZWIĘKSZENIE) ŚRODKÓW

PIENIĘŻNYCH PRZED RÓŻNICAMI

KURSOWYMI

106 159 165,37

-13 311 800,97

-13 311 800,96

- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu

różnic kursowych

0,00

ZMNIEJSZENIE/(ZWIĘKSZENIE) NETTO

ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

106 159 165,37

-13 311 800,97

-13 311 800,96

Saldo otwarcia środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów

70 895 880,84

84 207 681,80

SALDO ZAMKNIĘCIA ŚRODKÓW

PIENIĘŻNYCH I ICH EKWIWALENTÓW

177 055 046,21

70 895 880,84

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Nota 1. Wartości niematerialne

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) koszty zakończonych prac rozwojowych

0,00

b) wartość firmy

5 996 590,90

c) inne wartości niematerialne

863 951,25

740 637,97

d) zaliczki na wartości niematerialne

0,00

Wartości niematerialne, razem

6 860 542,15

6 737 228,87

Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia.

Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia

pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Wartości niematerialne są amortyzowane liniowo

w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich ekonomicznej użyteczności. Okres i metoda amortyzacji są

weryfikowane na koniec każdego roku obrotowego.

Na pozycję inne wartości niematerialne składa się oprogramowanie komputerowe, w tym głównie zintegrowany system

SAP.

W ramach Spółki nie prowadzono w latach 2019-2020 prac rozwojowych i nie ponoszono na nie kosztów. Spółka nie

posiadała zaliczek na wartości niematerialne.

Na dzień 31 grudnia 2020 roku nie zachodzi utrata wartości firmy. Wartość ta związania jest z nieruchomością

inwestycyjną, z której oczekiwany jest przyszły przepływ pieniężny. Zarząd Spółki raz do roku dokonuje analizy utraty

wartości aktywów zgodnie z MSR 36, m.in. poprzez porównanie wartości bilansowej nieruchomości z jej wartością

odzyskiwalną. Ostatnia analiza została dokonana na dzień 31 grudnia 2020 roku.

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I

PRAWNYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH)

31.12.2020

Wartość firmy

Oprogramowanie

komputerowe

Inne wartości

niematerialne

i prawne

RAZEM

a) wartość brutto wartości niematerialnych i

prawnych na początek okresu

16 592 223,80

15 869 519,65

151 579 890,00

184 041 633,45

b) zwiększenia (z tytułu)

0,00

343 905,54

0,00

343 905,54

- zakup

0,00

50 327,00

0,00

50 327,00

- przeniesienie ze środków trwałych w budowie

0,00

293 578,54

0,00

293 578,54

c) zmniejszenia (z tytułu)

0,00

2 890,00

- likwidacja

0,00

d) wartość brutto wartości niematerialnych i

prawnych na koniec okresu

16 592 223,80

16 213 425,19

151 577 000,00

184 382 648,99

e) skumulowana amortyzacja na początek

okresu

0,00

15 128 881,68

2 890,00

15 131 771,68

f) amortyzacja za okres (z tytułu)

0,00

220 592,26

-2 890,00

217 702,26

- amortyzacja (odpis roczny)

0,00

220 592,26

0,00

220 592,26

- likwidacja

0,00

- sprzedaż

0,00

-2 890,00

g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na

koniec okresu

0,00

15 349 473,94

0,00

15 349 473,94

h) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

początek okresu

10 595 632,90

0,00

151 577 000,00

162 172 632,90

- zwiększenie

0,00

- odpis z tytułu trwałej utraty wartości

0,00

i) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

koniec okresu

10 595 632,90

0,00

151 577 000,00

162 172 632,90

j) wartość netto wartości niematerialnych i

prawnych na początek okresu

5 996 590,90

740 637,97

0,00

6 737 228,87

k) wartość netto wartości niematerialnych i

prawnych na koniec okresu

5 996 590,90

863 951,25

0,00

6 860 542,15

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH (WG

GRUP RODZAJOWYCH) 31-12-2019

Wartość firmy

Oprogramowanie

komputerowe

Inne wartości

niematerialne i

prawne

RAZEM

a) wartość brutto wartości niematerialnych na

początek okresu

16 592 223,80

15 442 444,50

151 579 890,00

183 614 558,30

b) zwiększenia (z tytułu)

0,00

427 075,15

0,00

427 075,15

- zakup

0,00

427 075,15

0,00

427 075,15

- przeniesienie ze środków trwałych w budowie

0,00

c) zmniejszenia (z tytułu)

0,00

- likwidacja

0,00

d) wartość brutto wartości niematerialnych na

koniec okresu

16 592 223,80

15 869 519,65

151 579 890,00

184 041 633,45

e) skumulowana amortyzacja na początek

okresu

0,00

14 959 166,75

2 890,00

14 962 056,75

f) amortyzacja za okres (z tytułu)

0,00

169 714,93

0,00

169 714,93

- amortyzacja (odpis roczny)

0,00

169 714,93

0,00

169 714,93

g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na

koniec okresu

0,00

15 128 881,68

2 890,00

15 131 771,68

h) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

początek okresu

4 202 575,58

0,00

151 577 000,00

155 779 575,58

- zwiększenie

6 393 057,32

0,00

6 393 057,32

- odpis z tytułu trwałej utraty wartości

6 393 057,32

0,00

6 393 057,32

i) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

koniec okresu

10 595 632,90

0,00

151 577 000,00

162 172 632,90

j) wartość netto wartości niematerialnych na

początek okresu

12 389 648,22

483 277,75

0,00

12 872 925,97

k) wartość netto wartości niematerialnych na

koniec okresu

5 996 590,90

740 637,97

0,00

6 737 228,87

Nota 2. Rzeczowe aktywa trwałe

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) środki trwałe, w tym:

246 890 775,29

250 179 096,24

- grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego

gruntu)

16 010 558,39

16 000 958,39

- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej

203 054 619,58

206 877 862,93

- urządzenia techniczne i maszyny

20 172 616,81

17 817 883,05

- środki transportu

4 023 930,61

4 079 169,53

- inne środki trwałe

3 629 049,90

5 403 222,34

b) środki trwałe w budowie

9 731 798,46

7 330 633,70

c) zaliczki na środki trwałe w budowie

0,00

Rzeczowe aktywa trwałe, razem

256 622 573,75

257 509 729,94

Początkowe ujęcie rzeczowych aktywów trwałych następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu

początkowym rzeczowe aktywa trwałe na dzień bilansowy są wyceniane według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia

pomniejszonego o umorzenie oraz zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe aktywa

trwałe są amortyzowane metodą liniową w okresie odpowiadającym szacowanemu okresowi ich ekonomicznej

użyteczności.

Środki trwałe w budowie są wyceniane w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku

z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Środki trwałe

w budowie nie są amortyzowane do momentu zakończenia ich budowy i oddania do użytkowania.

Na pozycję inne środki trwałe składa się wyposażenie, urządzenia biurowe oraz narzędzia i przyrządy.

Spółka nie aktywowała w 2020 roku kosztów finansowych w pozycji środków trwałych.

Spółka dokonuje każdego roku przeglądu stawek amortyzacyjnych pod kątem ustalenia właściwego okresu

użytkowania aktywów.

Na koniec 2020 roku Spółka stwierdziła wystąpienie przesłanek do utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych. W

związku z powyższym sporządzone zostały testy na utratę wartości, które nie wykazały utraty wartości i konieczności

dokonania odpisu aktualizującego z tego tytułu.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

ZMIANY W OKRESIE 01.01.2020 DO 31.12.2020

Grunty

Budynki, lokale i

obiekty inżynierii

lądowej i wodnej

Urządzenia

techniczne i

maszyny

Środki transportu

Inne środki trwałe

Środki trwałe w

budowie

RAZEM

a) wartość brutto środków trwałych na

początek okresu

17 908 739,09

255 250 041,37

36 154 712,24

9 396 612,36

20 536 610,58

7 330 633,70

346 577 349,34

b) zwiększenia (z tytułu)

9 600,00

292 634,94

5 178 614,53

1 708 563,14

202 134,74

2 856 931,12

10 248 478,47

- zakup

9 600,00

209 395,22

630 521,63

0,00

187 053,40

6 300,00

1 042 870,25

- przyjęcie z wyrobów gotowych

0,00

- nakłady inwestycyjne na środki trwałe w

budowie

0,00

2 850 631,12

- przejęte na podstawie umowy leasingu

finansowego

0,00

4 484 226,14

1 708 563,14

0,00

6 192 789,28

- przeniesione ze śr.tr.w budowie

0,00

- inne przemieszczenia - srodki w budowie

0,00

83 239,72

63 866,76

0,00

15 081,34

0,00

162 187,82

c) zmniejszenia (z tytułu)

1 907 780,70

11 065 576,26

1 010 967,49

134 819,52

46 624,67

455 766,36

14 621 535,00

- sprzedaż

1 907 780,70

10 541 882,26

974 429,49

134 819,52

46 624,67

0,00

13 605 536,64

- likwidacja

0,00

- przeniesienie na środki trwałe

0,00

455 766,36

- inne korekta wartosci

0,00

523 694,00

36 538,00

0,00

560 232,00

d) wartość brutto środków trwałych na koniec

okresu

16 010 558,39

244 477 100,05

40 322 359,28

10 970 355,98

20 692 120,65

9 731 798,46

342 204 292,81

e) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na

początek okresu

1 907 780,70

48 372 178,44

18 336 829,19

5 317 442,83

15 133 388,24

0,00

89 067 619,40

f) amortyzacja za okres (z tytułu)

0,00

3 592 184,29

2 787 342,77

1 763 802,06

1 976 307,18

0,00

10 119 636,30

- roczny odpis amortyzacyjny

0,00

3 592 184,29

2 787 342,77

1 763 802,06

1 976 307,18

0,00

10 119 636,30

zmniejszenie(z tytułu)

1 907 780,70

10 541 882,26

974 429,49

134 819,52

46 624,67

0,00

13 605 536,64

- likwidacja środka trwałego

0,00

523 694,00

36 538,00

0,00

560 232,00

- inne korekta wartosci

0,00

g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na

koniec okresu

0,00

41 422 480,47

20 149 742,47

6 946 425,37

17 063 070,75

0,00

85 581 719,06

h) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

początek okresu

0,00

zwiększenie(z tytułu)

0,00

zmniejszenie(z tytułu)

0,00

i) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na

koniec okresu

0,00

j) wartość netto środków trwałych na początek

okresu

16 000 958,39

206 877 862,93

17 817 883,05

4 079 169,53

5 403 222,34

7 330 633,70

257 509 729,94

k) wartość netto środków trwałych na koniec

okresu

16 010 558,39

203 054 619,58

20 172 616,81

4 023 930,61

3 629 049,90

9 731 798,46

256 622 573,75

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

ZMIANY W OKRESIE 01-01-2019 DO 31-12-2019

Grunty

Budynki, lokale i

obiekty inżynierii

lądowej i wodnej

Urządzenia

techniczne i

maszyny

Środki transportu

Inne środki trwałe

Środki trwałe w

budowie

RAZEM

a) wartość brutto środków trwałych na początek

okresu

17 908 739,09

252 938 032,12

27 246 464,89

8 369 790,19

19 799 739,02

4 945 340,69

331 208 106,00

b) zwiększenia (z tytułu)

0,00

2 359 176,17

8 916 209,38

3 347 791,32

736 871,46

5 589 776,17

20 949 824,50

- zakup

0,00

444 124,60

390 795,25

228 952,74

630 195,92

0,00

1 694 068,51

- przyjęcie z wyrobów gotowych

0,00

18 969,87

0,00

18 969,87

- nakłady inwestycyjne na środki trwałe w budowie

0,00

5 589 776,17

- przejęte na podstawie umowy leasingu finansowego

0,00

7 323 688,21

3 118 838,58

0,00

10 442 526,79

- przeniesione ze środków trwałych w budowie

0,00

1 896 081,70

1 201 725,92

0,00

106 675,54

0,00

3 204 483,16

- inne przemieszczenia - środki w budowie

0,00

c) zmniejszenia (z tytułu)

0,00

47 166,92

7 961,93

2 320 969,15

0,00

3 204 483,16

5 580 581,16

- sprzedaż

0,00

46 956,35

7 961,93

2 320 969,15

0,00

2 375 887,43

- likwidacja

0,00

210,57

0,00

210,57

- przeniesienie na środki trwałe

0,00

3 204 483,16

- inne korekta wartości

0,00

d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu

17 908 739,09

255 250 041,37

36 154 712,34

9 396 612,36

20 536 610,48

7 330 633,70

346 577 349,34

e) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek

okresu

1 907 780,70

44 684 388,44

16 483 657,11

5 882 867,26

13 096 160,01

0,00

82 054 853,52

f) amortyzacja za okres (z tytułu)

0,00

3 701 290,01

1 860 636,15

1 653 801,09

2 039 128,23

0,00

9 254 855,48

- roczny odpis amortyzacyjny

0,00

3 701 290,01

1 860 636,15

1 653 801,09

2 039 128,23

0,00

9 254 855,48

zmniejszenie(z tytułu)

0,00

13 500,01

7 464,07

2 219 225,52

1 900,00

0,00

2 242 089,60

- likwidacja środka trwałego

0,00

- inne korekta wartości

0,00

g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec

okresu

1 907 780,70

48 372 178,44

18 336 829,19

5 317 442,83

15 133 388,24

0,00

89 067 619,40

h) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na początek

okresu

0,00

i) odpisy z tytułu trwałej utraty wartości na koniec

okresu

0,00

j) wartość netto środków trwałych na początek okresu

16 000 958,39

208 253 643,68

10 762 807,78

2 486 922,93

6 703 579,01

4 945 340,69

249 153 252,48

k) wartość netto środków trwałych na koniec okresu

16 000 958,39

206 877 862,93

17 817 883,15

4 079 169,53

5 403 222,34

7 330 633,70

257 509 729,94

W dniu 11 grudnia 2019 roku Spółka zawarła umowę sprzedaży gruntu oraz biurowca przy ul. Radzymińskiej 326 w Ząbkach za łączną kwotę 40 108 617,00 netto. Jednocześnie tego samego dnia

została zawarta umowa leasingu zwrotnego powyższego gruntu i nieruchomości na okres 10 lat (do 2029 roku). Zgodnie z zapisami umowy Spółka jest korzystającym z prawem odkupu po upływie

okresu leasingu o czym mowa w nocie 15. Transakcja ta została zakwalifikowana jako leasing zwroty z finansowaniem na podstawie MSSF 15, par. B 66 (a). Tym samym, Spółka prezentuje w dalszym

ciągu w bilansie środki trwałe będące przedmiotem transakcji sprzedaży i kontynuuje ich amortyzację oraz ujmuje zobowiązanie z tytułu przeniesienia praw do środków trwałych.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 2a. Prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

PRAWO DO UŻYTKOWANIA

AKTYWÓW Z TYTUŁU LEASINGU

Prawo

wieczystego

użytkowania

gruntów

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

RAZEM

Wartość netto na 01-01-2020

9 996 255,48

1 328 613,00

14 214 029,40

7 140 596,00

3 517 530,61

36 197 024,49

Zwiększenia

Zawarcie nowych umów leasingu

0,00

3 956 480,59

1 487 793,34

5 444 273,93

Zmiana okresu umowy

698 040,17

0,00

698 040,17

Zmniejszenia

Amortyzacja za okres 1.01-31.12.2020

1 468 379,81

0,00

244 494,65

732 368,83

1 418 879,71

3 864 123,00

Sprzedaż

4 079 413,55

0,00

4 079 413,55

Wartość netto na 31-12-2020

5 146 502,29

1 328 613,00

13 969 534,75

10 364 707,76

3 586 444,24

34 395 802,04

PRAWO DO UŻYTKOWANIA

AKTYWÓW Z TYTUŁU

LEASINGU

Prawo

wieczystego

użytkowania

gruntów

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

RAZEM

Wartość netto na 01-01-2019

10 859 602,39

0,00

1 675 985,31

12 535 587,70

Zwiększenia

Zawarcie nowych umów

leasingu

343 351,70

1 328 613,00

14 214 029,40

7 323 688,21

3 118 838,57

26 328 520,88

Zmniejszenia

Amortyzacja za okres 1.01-

31.12.2019

82 094,01

0,00

183 092,21

1 277 293,27

1 542 479,49

Zmiana okresu umowy

1 124 604,60

0,00

1 124 604,60

Wartość netto na 31-12-2019

9 996 255,48

1 328 613,00

14 214 029,40

7 140 596,00

3 517 530,61

36 197 024,49

Podane w tabeli wartości z kolumn grunty, budynki i budowle, maszyny i urządzenia oraz środki transportu zostały

również uwzględnione w nocie 2 Rzeczowe aktywa trwałe.

Pozycje te na łączną kwotę netto 29 249 299,75 zł są ujęte w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji „Rzeczowe

aktywa trwałe”.

Zaprezentowana w powyższej tabeli kolumna „Prawo do użytkowania gruntów” została ujęta w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej w pozycji „Aktywa z tytułu praw do użytkowania” w części aktywów trwałych i obrotowych.

W ciągu 2020 roku Spółka nie korzystała z umów z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz umów z tytułu leasingu

aktywów niskocennych.

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu umów leasingowych w ciągu 2020 roku wynosił 3 805 145,96 zł (w

2019 roku 1 871 401,06 zł).

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 3. Nieruchomości inwestycyjne

Spółka uznaje, że nieruchomości inwestycyjne na dzień bilansowy wycenione są w wartościach godziwych.

Inne inwestycje długoterminowe

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) nieruchomości inwestycyjne

266 961 493,28

292 574 302,57

b) inne

0,00

Wartość innych inwestycji długoterminowych

266 961 493,28

292 574 302,57

ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCYJNYCH

Według wartości

godziwej

Według kosztu

historycznego

Razem wartość

nieruchomości

inwestycyjnych

a) stan na początek okresu

194 960 000,00

97 614 302,57

292 574 302,57

poniesione nakłady

169 332 894,90

92 944 148,48

262 277 043,38

koszty finansowe

9 486 298,88

4 670 154,09

14 156 452,97

wartość aktualizacji

16 140 806,22

0,00

16 140 806,22

b) zwiększenia (z tytułu)

33 457 562,05

4 280 802,27

37 738 364,32

poniesione nakłady

7 551 346,55

4 119 038,74

11 670 385,29

koszty finansowe

3 683 400,47

161 763,53

3 845 164,00

wartość aktualizacji

22 222 815,03

0,00

22 222 815,03

rekalsyfikacja z kontraktów budowlanych

0,00

c) zmniejszenia (z tytułu)

63 351 173,61

0,00

63 351 173,61

poniesione nakłady-sprzedaży, korekty

46 447 158,93

0,00

46 447 158,93

koszty finansowe

1 542 518,32

0,00

1 542 518,32

wartość aktualizacji

15 361 496,36

0,00

15 361 496,36

rekalsyfikacja do kontraktów

budowlanych/towarów

0,00

d) stan na koniec okresu

165 066 388,44

101 895 104,84

266 961 493,28

nakłady

130 437 082,52

97 063 187,22

227 500 269,74

koszty finansowe

11 627 181,03

4 831 917,62

16 459 098,65

wartość aktualizacji

23 002 124,89

0,00

23 002 124,89

J.W. Construction Holding S.A. na potrzeby wyceny nieruchomości inwestycyjnych zleca niezależnym

Rzeczoznawcom Majątkowym, posiadającym odpowiednie uprawnienia, przygotowanie operatów szacunkowych z

określeniem wartości rynkowej. Rzeczoznawca do określenia wyceny stosuje zasady zgodne z Powszechnymi

Krajowymi Zasadami Wyceny uchwalonymi przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych, gdzie wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu

wyceny.

W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy ustala sposób optymalnego lub najbardziej

prawdopodobnego użytkowania nieruchomości odpowiednio dobierając metodę wyceny. Uwzględnia

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień

wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach

nieruchomości podobnych.

W hierarchii wyceny wartości godziwej nieruchomości inwestycyjne zaklasyfikowane zostały do poziomu 3, gdzie:

1 - Wartości z notowań aktywów/zobowiązań finansowych bez dokonywania jakichkolwiek dostosowań.

2 - Dane wsadowe inne niż notowania, które są jednak obserwowalne bezpośrednio lub niebezpośrednio.

3 - Dane wsadowe nie dające się obserwować.

Hierarchię ustala się na podstawie najniższego poziomu danych wsadowych. W okresie sprawozdawczym nie

dokonano przeniesień pomiędzy poziomami hierarchii.

W przedstawionych przez rzeczoznawców majątkowych operatach, wykorzystanych w ewidencji księgowej przez J.W.

Construction Holding S.A. stosowano następujące metody określenia wartość rynkowej nieruchomości:

• metoda dochodowa

• metoda porównywania parami

• metoda pozostałościowa.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 4. Długoterminowe aktywa finansowe

DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przekształcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) udziały lub akcje

195 429 133,18

195 504 990,18

b) udzielone pożyczki

61 786 240,66

96 982 183,37

c) inne inwestycje długoterminowe

5 977 223,87

3 230 373,29

Wartość brutto długoterminowych aktywów

finansowych

263 192 597,71

295 717 546,84

ODPISY AKTUALIZUJĄCE

Stan na początek okresu:

31 588 168,32

0,00

a) udziały lub akcje

23 710 632,98

0,00

b) udzielone pożyczki

7 877 535,34

0,00

c) inne inwestycje długoterminowe

0,00

Zwiększenia/zmniejszenia odpisu:

16 409 639,50

31 588 168,32

21 036 770,75

a) udziały lub akcje

- 518 601,13

23 710 632,98

16 760 316,49

b) udzielone pożyczki

14 050 376,17

7 877 535,34

4 276 454,26

c) inne inwestycje długoterminowe

2 877 864,46

0,00

Odpisy aktualizujące razem

47 997 807,82

31 588 168,32

21 036 770,75

DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

a) udziały lub akcje

172 237 101,33

171 794 357,20

178 744 673,69

b) udzielone pożyczki

39 858 329,15

89 104 648,03

92 705 729,11

c) inne inwestycje długoterminowe

3 099 359,41

3 230 373,29

Wartość netto długoterminowych aktywów

finansowych

215 194 789,89

264 129 378,52

274 680 776,09

DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przekształcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) w jednostkach zależnych

214 597 350,83

255 271 061,26

265 822 458,83

- udziały lub akcje

172 028 551,33

171 585 807,20

178 536 123,69

- inne papiery wartościowe

3 099 359,41

441 717,18

- udzielone pożyczki

39 469 440,09

83 243 536,88

86 844 617,96

- inne długoterminowe aktywa finansowe

0,00

b) w pozostałych jednostkach

597 439,06

8 858 317,26

- udziały lub akcje

208 550,00

- inne papiery wartościowe

0,00

2 788 656,11

- udzielone pożyczki

388 889,06

5 861 111,15

- inne długoterminowe aktywa finansowe

0,00

Długoterminowe aktywa finansowe, razem

215 194 789,89

264 129 378,52

274 680 776,09

Inwestycje w jednostkach zależnych ujmuje się w cenie nabycia zgodnie z MSR 27 „Jednostkowe sprawozdania

finansowe” pomniejszonej o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości zgodnie z MSAR 36 „Utrata wartości aktywów”.

Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości Spółka dokonała na dzień bilansowy analizy przesłanek do utraty wartości

oraz przeprowadziła testy na utratę wartości akcji i udziałów w jednostkach zależnych poprzez porównanie wartości

bilansowej z wyższą z dwóch: wartością godziwą lub wartością użytkową.

W wyniku przeprowadzonych testów stwierdzono utratę wartości udziałów i udzielonych pożyczek/weksli na łączną

kwotę 16 928 240,63 zł. W związku z powyższym w okresie, za który przygotowano sprawozdanie finansowe

utworzono odpis aktualizujący wartość udziałów i udzielonych pożyczek/weksli.

Wpływ dokonania odpisów na jednostkowy wynik netto wyniósl minus 13 711 875 zł.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nazwa (firma) jednostki ze

wskazaniem formy prawnej

Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Charakter

powiązania

Zastosowana

metoda

konsolidacji

Data objęcia

kontroli

Wartość

udziałów /

akcji według

ceny

nabycia

Odpisy

aktualizacyjne

wartość

(razem)

Odpisy do

wysokości

wartości

księgowej

aportu

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Udział w

ogólnej

liczbie

głosów na

walnym

zgromadzeniu

TBS Marki Sp.z o.o.

Warszawa

budownictwo

społeczne

jednostka zależna

metoda pełna

14.11.2003

13 360 000,00

0,00

13 360 000,00

100,00%

J.W. Construction Bułgaria Sp. z o.o.

Warna

(Bułgaria)

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

08.10.2007

9 854,98

0,00

100,00%

Yakor House Sp. z o.o.

Soczi

(Rosja)

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

07.12.2007

9 810 000,00

0,00

70,00%

J.W. Construction Sp. z o.o.

Ząbki

produkcja wyrobów

prefabrykowanych

dla budownictwa

jednostka zależna

metoda pełna

19.02.2008

70 197 456,00

0,00

36 125 456,00

34 072 000,00

100,00%

Dana Invest Sp z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

22.11.2013

14 308 350,00

0,00

14 308 350,00

99,99%

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

23.01.2014

305 000,00

0,00

100,00%

Berensona Invest Sp. z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

28.01.2014

5 000,00

0,00

5 000,00

100,00%

Bliska Wola 4 Sp z o.o. 1 SK

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

22.01.2014

44 800 300,00

3 261 941,32

16 264 650,00

25 273 708,68

99,00%

Bliska Wola 4 Sp z o.o. 2 SK

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

29.01.2014

19 642 505,00

9 805 235,55

0,00

9 837 269,45

99,00%

Wola Invest Sp z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

23.01.2014

50 000,00

0,00

50 000,00

100,00%

Bliska Wola 4 Sp z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

24.01.2014

5 000,00

0,00

5 000,00

100,00%

Hanza Invest S.A.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

26.10.2016

75 117 223,20

0,00

75 117 223,20

100,00%

Powiązania pośrednie

Bliska Wola 4 Sp z o.o.1SK

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

26.02.2016

211,74

0,00

211,74

1,00%

Bliska Wola 4 Sp z o.o.2SK

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

26.02.2016

178,00

0,00

178,00

1,00%

Dana Invest Sp. z o.o.

Ząbki

działalność

deweloperska

jednostka zależna

metoda pełna

27.11.2014

50,00

0,00

50,00

0,01%

Karczma Regionalna Sp.z o.o.

Krynica Górska

usługi hotelarskie

jednostka zależna

nie

konsolidowana

16.12.2004

208 550,00

0,00

208 550,00

8,06%

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 5. Należności długoterminowe

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przekształcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) należności z tytułu kaucji

0,00

b) należności z tytułu depozytów (leasing)

0,00

b) pozostałe należności

607,36

300 607,36

Wartość należności, razem

607,36

300 607,36

Nota 6. Zapasy i kontrakty budowlane

Koszty związane z utworzeniem odpisów aktualizujących wartość zapasów zostały ujęte w rachunku zysków

i strat w ciężar pozostałej działalności operacyjnej.

ZAPASY

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) materiały

846 919,59

1 243 545,17

b) półprodukty i produkty w toku

0,00

c) produkty gotowe

0,00

d) towary

24 378 195,71

25 295 102,08

e) zaliczki na dostawy

221 908,04

414 324,35

Wartość zapasów brutto, razem

25 447 023,34

26 952 971,60

ODPISY AKTUALIZUJĄCE

Stan na początek okresu

317 011,87

d) towary

317 011,87

Zwiększene odpisu

3 260 350,53

0,00

d) towary

3 260 350,53

0,00

Odpisy aktualizujace, razem

3 577 362,40

317 011,87

ZAPASY

a) materiały

846 919,59

1 243 545,17

b) półprodukty i produkty w toku

0,00

c) produkty gotowe

0,00

d) towary

20 800 833,31

24 978 090,21

e) zaliczki na dostawy

221 908,04

414 324,35

Wartość zapasów netto, razem

21 869 660,94

26 635 959,73

Spółka dokonała analizy przesłanek do utraty wartości i stwierdziła zaistnienie przesłanek do utraty wartości

towarów (sieci). Został dokonany odpis aktualizujący na wartość sieci na kwotę 3 260 350,53 zł. Spółka w ramach

odpłatnego przekazywania sieci przedsiębiorstwom wodno-kanalizacyjnym otrzymywała kwoty w ramach zwrotu

części nakładów poniesionych na ich wybudowanie. Odpisane nakłady zostały poniesione na elementy, których

przejęciem przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne na dzień dzisiejszy nie są zainteresowane.

Kontrakty budowlane – aktywa stanowią m.in. kwoty nakładów poniesionych na realizowane projekty, wartość

gotowych lokali, które nie zostały przekazane klientom.

KONTRAKTY BUDOWLANE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) półprodukty i produkty w toku

471 739 090,17

417 459 702,46

b) produkty gotowe

153 418 333,33

31 072 979,35

c) zaliczki na dostawy

8 880 594,95

11 365 147,11

d) krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

0,00

Wartość kontraktów budowlanych razem

634 038 018,45

459 897 828,92

W ramach realizowanych kontraktów budowlanych Spółka aktywuje koszty finansowania obcego (Obligacje), które

służy finansowaniu realizowanych inwestycji. W roku 2020 aktywowane koszty finansowania kapitałem obcym

wyniosły 3 845 164,00 zł.

Kontrakty budowlane – pasywa stanowią min. kwoty zaliczek wpłaconych przez kontrahentów w związku

z realizowanymi pracami.

KONTRAKTY BUDOWLANE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) rozliczenia międzyokresowe

499 949 479,07

243 827 716,70

Wartość kontraktów budowlanych razem

499 949 479,07

243 827 716,70

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Informacja na temat prowadzonych inwestycji jest zawarta w sprawozdaniu zarządu z działalności Spółki za 2020

rok.

Rozliczenia międzyokresowe

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

- zaliczki na lokale

497 571 042,29

241 678 688,68

- rezerwa na roboty

1 931 718,22

1 794 366,81

- inne

446 718,56

354 661,21

Wartość rozliczeń międzyokresowych, razem

499 949 479,07

243 827 716,70

Spółka w związku z prowadzoną działalnością zaciąga kredyty, które zabezpieczane są min. hipoteką na

nieruchomości. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka ustanowiła zabezpieczenia w postaci hipoteki na

nieruchomościach prezentowanych w zapasach i kontraktach budowlanych oraz w środkach trwałych

o łącznej wartości 341,2 mln zł. Wartość hipoteki jest ustanawiana na kwotę przyznanego kredytu (lub wyższą), w

związku z powyższym znacznie przekracza wartość nieruchomości wykazywanych w aktywach Spółki. Na dzień

31 grudnia 2020 roku zobowiązania z tytułu uruchomionych kredytów wynoszą 136,9 mln zł.

Nota 7. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Odpisy aktualizujące wartość należności zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spółki

w drodze szczegółowej analizy ryzyka spłaty należności. Koszty i przychody związane z utworzeniem

i rozwiązaniem odpisów aktualizujących rozpoznawane są w rachunku zysków i strat w pozostałej działalności

operacyjnej.

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) z tytułu dostaw i usług-jednostki powiązane

6 425 480,77

8 734 500,45

b) z tytułu dostaw i usług-jednostki pozostałe

10 868 153,16

11 378 240,47

c) z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń

społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń

2 602 336,14

4 354 922,93

d) inne

2 199 995,88

2 141 920,06

Wartość należności, razem

22 095 965,95

26 609 583,91

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI Z

TYTUŁU DOSTAW I USŁUG

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

nieprzeterminowane

16 932 446,44

19 603 541,04

Do 3 miesięcy

115 415,97

165 881,76

Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy

22 436,12

86 817,68

Powyżej 6 miesięcy do 1 roku

80 448,48

86 465,22

Powyżej 1 roku

142 886,92

170 035,22

Należności z tyt. dostaw i usług brutto

17 293 633,93

20 112 740,92

Odpisy aktualizujące należności

0,00

Należności z tyt. dostaw i usług netto

17 293 633,93

20 112 740,92

Odpisy aktualizujące dotyczą w całości należności innych przeterminowanych. Koszty i przychody związane z

utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są odpowiednio w

pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

Na dzień bilansowy nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.

Nota 8. Krótkoterminowe aktywa finansowe

INWESTYCJE KRÓTKOTERMINOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) udziały lub akcje

0,00

b) udzielone pożyczki

53 783 085,84

11 859 873,50

c) inne papiery wartościowe

1 698 533,92

2 451 678,25

d) inne inwestycje krótkoterminowe

0,00

Wartość krótkoterminowych aktywów

finansowych

55 481 619,76

14 311 551,75

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

INWESTYCJE KRÓKOTERMINOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) w jednostkach zależnych

49 151 244,58

11 790 782,26

- udziały lub akcje

0,00

- inne papiery wartościowe

0,00

- udzielone pożyczki

49 151 244,58

11 790 782,26

- inne krótkoterminowe aktywa finansowe

0,00

b) w pozostałych jednostkach

6 330 375,18

2 520 769,49

- udziały lub akcje

0,00

- inne papiery wartościowe

1 698 533,92

2 451 678,25

- udzielone pożyczki

4 631 841,26

69 091,24

- inne krótkoterminowe aktywa finansowe

0,00

Wartość inwestycji krótkoterminowych, razem

55 481 619,76

14 311 551,75

Nota 9. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe przechowywane do terminu zapadalności

wyceniane są według wartości nominalnej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) środki pieniężne w kasie i banku

175 982 018,06

63 324 747,87

b) inne środki pieniężne

1 070 686,99

7 549 681,72

c) inne aktywa pieniężne

2 341,16

21 451,25

Wartość środków pieniężnych, razem

177 055 046,21

70 895 880,84

Inne środki pieniężne stanowią lokaty poniżej trzech miesięcy.

ŚRODKI NA RACHUNKACH POWIERNICZYCH

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

środki pieniężne na rachunkach powierniczych

47 843 857,59

19 862 177,25

JW. Construction Holding SA

47 843 857,59

19 862 177,25

Wykorzystanie środków z rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska. Środki są dostępne na żądanie

Spółki po spełnieniu określonych warunków.

Powyższa pozycja środków pieniężnych na rachunkach powierniczych jest uwzględniona w środkach pieniężnych

w kasie i w banku.

Nota 10. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

7 871 149,06

8 323 168,55

Wartość rozliczeń międzyokresowych, razem

7 871 149,06

8 323 168,55

W pozycji pozostałe rozliczenia międzyokresowe Spółka wykazuje min. poniesione koszty związane

z przychodami przyszłych okresów. Główną pozycję rozliczeń międzyokresowych stanowią koszty prowizji

otrzymywanych przez handlowców za sprzedaż mieszkań. Prowizje te przypisane są do konkretnych

jednostek/lokali sprzedawanych przez Spółkę i podlegają aktywowaniu do momentu zakończenia inwestycji.

Rozliczenia międzyokresowe

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

- ubezpieczenia majątkowe

361 452,36

521 932,79

- odsetki

400 300,01

1 448 520,01

- koszty prowizji

6 665 569,62

5 520 206,96

- inne

443 827,07

832 508,79

Wartość rozliczeń międzyokresowych, razem

7 871 149,06

8 323 168,55

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 11. Kapitał podstawowy

Kapitał podstawowy i kapitały pozostałe

Seria/

emisja

Rodzaj

akcji

Rodzaj

uprzywilejowania

akcji

Rodzaj

ograniczenia

praw do

akcji

Liczba

akcji

Wartość serii/

emisji wg

wartości

nominalnej

Sposób

pokrycia

kapitału

Data

rejestracji

Prawo do

dywidendy

(od daty)

A i B

okaziciela

54 073 280

10 814 656

majątek

przekształconej

Spółki TBM

Batory Sp. z

o.o. / gotówka

01.07.2010*

34 786 163

6 957 232,60

Gotówka

30.09.2014

Liczba akcji razem

88 859 443

Kapitał zakładowy razem

17 771 888,60

Wartość nominalna jednej akcji = 0,20 zł

* rejestracja przez Sąd połączenia serii akcji A oraz B w jedną serię oznaczoną A i B w związku z umorzeniem 625 000 nabytych w ramach

przeprowadzonego przez Spółkę programu odkupu akcji własnych w celu umorzenia

Informacje o Akcjonariuszach Spółki na dzień 31 grudnia 2020 r.

Akcjonariusz

Liczba

posiadanych akcji

Udział w kapitale

zakładowym

Liczba głosów

Udział w ogólnej

liczbie głosów na

Walnym

Zgromadzeniu

Józef Wojciechowski

28.594.963

32,18 %

28.594.963

32,18 %

EHT S.A.

47.846.225

53,84 %

47.846.225

53,84 %

Wielopole 19/21 Sp. z o.o.

1.037.000

1,17 %

1.037.000

1,17 %

Spółka – akcje przeznaczone do

umorzenia

5.996.429

6,75 %

5.996.429

6,75 %

Pozostali

5.384.826

6,06%

5.384.826

6,06%

Spółki: EHT S.A. z siedzibą w Luksemburg oraz Wielopole 19/21 Sp. z o.o. są kontrolowane przez Pana

Wojciechowskiego.

Informacje o Akcjonariuszach Spółki na dzień sporządzenia sprawozdania:

Akcjonariusz

Liczba

posiadanych akcji

Udział w kapitale

zakładowym

Liczba głosów

Udział w ogólnej

liczbie głosów na

Walnym

Zgromadzeniu

Józef Wojciechowski

28.594.963

32,18 %

28.594.963

32,18 %

EHT S.A.

47.846.225

53,84 %

47.846.225

53,84 %

Wielopole 19/21 Sp. z o.o.

1.037.000

1,17 %

1.037.000

1,17 %

Spółka – akcje przeznaczone do

umorzenia

5.996.429

6,75 %

5.996.429

6,75 %

Pozostali

5.384.826

6,06%

5.384.826

6,06%

Spółki: EHT S.A. z siedzibą w Luksemburg oraz Wielopole 19/21 Sp. z o.o. są kontrolowane przez Pana

Wojciechowskiego.

POZOSTAŁE KAPITAŁY

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) kapitał zapasowy

714 240 001,29

662 951 845,86

b) pozostałe kapitały rezerwowe

55 731 587,19

- w tym kapitał na zakup akcji własnych

50 000 000,00

Wartość pozostałych kapitałów, razem

769 971 588,48

718 683 433,05

Kapitał zapasowy w Spółce pochodzi głownie z wypracowanego zysku w latch poprzednich oraz z nadwyżki

wartości emisyjnej nad wartością nominalną wydanych akcji.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 12. Kredyty i pożyczki

W roku obrotowym 2020 oraz od dnia bilansowego do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego

żadna z dotychczas zawartych umów kredytowych nie została wypowiedziana przez bank.

KREDYTY I POŻYCZKI

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) kredyty

136 887 118,52

83 257 701,28

w tym: długoterminowe

38 862 027,53

50 368 184,35

krótkoterminowe

98 025 090,99

32 889 516,93

b) pożyczki

375 865,86

w tym: długoterminowe

0,00

krótkoterminowe

375 865,86

Wartość kredytów i pożyczek, razem

137 262 984,38

83 633 567,14

Wartość kredytów i pożyczek-długoterminowe

38 862 027,53

50 368 184,35

Wartość kredytów i pożyczek-krótkoterminowe

98 400 956,85

33 265 382,79

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Do 1 roku

98 025 090,99

32 889 516,93

Powyżej 1 roku do 2 lat

32 103 773,64

35 332 890,23

Powyżej 2 lat do 5 lat

6 758 253,89

15 035 294,12

Powyżej 5 lat

0,00

Razem kredyty, w tym:

136 887 118,52

83 257 701,28

- długoterminowe

38 862 027,53

50 368 184,35

- krótkoterminowe

98 025 090,99

32 889 516,93

POŻYCZKI WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Do 1 roku

375 865,86

Powyżej 1 roku do 2 lat

0,00

Powyżej 2 lat do 5 lat

0,00

Powyżej 5 lat

0,00

Razem pożyczki, w tym:

375 865,86

- długoterminowe

0,00

- krótkoterminowe

375 865,86

Nota 13. Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Stawka podatku dochodowego obowiązująca w 2020 oraz 2019 roku wynosiła 19%.

AKTYWA Z TYTUŁU PODATKU ODROCZONEGO

ORAZ REZERWA NA PODATEK ODROCZONY

31-12-2020

Aktywa z tytułu

odroczonego

podatku

dochodowego

Rezerwa z

tytułu

odroczonego

podatku

dochodowego

Wartość netto

Rzeczowe aktywa trwałe

10 583 919,21

3 437 673,03

7 146 246,18

Nieruchomości inwestycyjne

0,00

4 370 403,73

-4 370 403,73

Pozostałe aktywa finansowe

0,00

Należności długoterminowe

0,00

Zapasy i kontrakty budowlane

0,00

20 904 025,56

-20 904 025,56

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

należności

7 987 133,19

75 951,49

7 911 181,70

Należności z tytułu podatku dochodowego

0,00

Rozliczenia międzyokresowe

0,00

Kredyty i pożyczki

2 501 811,54

4 034 989,89

-1 533 178,35

Rezerwy

4 004 618,50

0,00

4 004 618,50

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania

371 995,68

0,00

371 995,68

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Pozostałe zobowiązania finansowe

0,00

Pozostałe w tym straty podatkowe

5 548 214,15

3 919 200,28

1 629 013,87

Aktywa / rezerwa z tytułu podatku odroczonego

wykazane w bilansie

30 997 692,28

36 742 243,99

-5 744 551,71

AKTYWA Z TYTUŁU PODATKU ODROCZONEGO

ORAZ REZERWA NA PODATEK ODROCZONY

31-12-2019

Aktywa z tytułu

odroczonego

podatku

dochodowego

Rezerwa z

tytułu

odroczonego

podatku

dochodowego

Wartość netto

Rzeczowe aktywa trwałe

10 583 919,21

2 974 710,09

7 609 209,13

Nieruchomości inwestycyjne

0,00

3 012 946,08

-3 012 946,08

Pozostałe aktywa finansowe

0,00

Należności długoterminowe

0,00

Zapasy i kontrakty budowlane

0,00

35 116 565,79

-35 116 565,79

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

należności

3 069 159,33

75 951,49

2 993 207,84

Należności z tytułu podatku dochodowego

0,00

Rozliczenia międzyokresowe

0,00

Kredyty i pożyczki

3 025 815,36

3 572 372,39

-546 557,03

Rezerwy

5 581 289,67

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania

370 644,58

0,00

370 644,58

Pozostałe zobowiązania finansowe

0,00

Pozostałe w tym straty podatkowe

7 218 679,36

4 040 008,93

3 178 670,43

Aktywa / rezerwa z tytułu podatku odroczonego

wykazane w bilansie

29 849 507,52

48 792 554,77

-18 943 047,25

ZMIANA STANU PODATKU ODROCZONEGO

31-12-2020

31-12-2019

Zmiana stanu aktywa na podatek odroczony

1 148 184,75

-2 746 758,28

Zmiana stanu rezerwy na podatek odroczony

12 050 310,79

-8 268 583,06

Zmiana podatku odroczonego razem

13 198 495,53

-11 015 341,35

Podatek odroczony ujęty w rachunku zysków i strat

-13 198 495,53

11 015 341,35

Podatek odroczony ujęty w całkowitych dochodach

0,00

Nota 14. Rezerwy na pozostałe zobowiązania i obciążenia

REZERWY NA POZSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I

INNE OBCIĄŻENIA

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) część krótkoterminowa, w tym:

28 913 666,81

29 393 343,35

- rozliczenia międzyokresowe bierne, w tym:

8 037 143,78

10 847 948,58

- odsetki naliczone

1 205 581,60

1 269 566,63

- depozyty czynszowe

480 433,64

- zaliczki_hotele

1 501 542,08

3 970 079,84

- inne

4 849 586,46

5 127 868,47

- pozostałe rezerwy, w tym:

20 876 523,03

18 545 394,77

- rezerwa na przyszłe zobowiązania

0,00

- rezerwy na naprawy gwarancyjne

0,00

- rezerwy pozostałe ( w tym użytkowanie wieczyste

Górczewska)

20 876 523,03

18 545 394,77

a) część długoterminowa, w tym:

0,00

- rozliczenia międzyokresowe bierne, w tym:

0,00

Rezerwy na pozostałe zobowiązania i inne

obciążenia razem

28 913 666,81

29 393 343,35

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

REZERWY - ZMIANY

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Stan na początek okresu

29 393 343,35

25 709 542,56

Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego

2 331 128,26

4 026 051,04

Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku

obrotowego

2 810 804,80

342 250,25

Stan na koniec okresu

28 913 666,81

29 393 343,35

Nota 15. Inne zobowiązania długoterminowe

INNE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zobowiązania z tytułu leasingu

33 548 867,45

34 356 763,85

b) zobowiązania z tytułu kaucji

26 273 243,76

39 476 612,00

c) zobowiązania z papierów wartościowych

51 500 000,00

d) inne zobowiązania długoterminowe

0,00

e) zobowiązania wekslowe-powiązane

0,00

850 915,18

f) zobowiązania wekslowe-obce

0,00

g) pożyczki otrzymane-jednostki powiązane

0,00

h) przyszłe zdyskontowane płatności z tytułu praw

do użytkowania aktywa

3 640 970,27

8 450 235,57

Wartość innych zobowiązań, razem

114 963 081,48

134 634 526,60

W ciągu 2020 roku spółka wykupiła wyemitowane wcześniej obligacje na kwotę 34 550 000 zł.

Wszystkie zobowiązania z tytułu leasingu denominowane są w PLN. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu leasingu

odpowiada jego wartości księgowej i wynosi na 31 grudnia 2020 roku 40 495 267,66 zł z czego 33 548 867,45 zł

stanowi zobowiązanie długoterminowe.

Przyszłe opłaty leasingowe są wymagalne jn:

Minimalne opłaty

leasingowe

Odsetki

Obecna wartość

zobowiązania

31-12-2020

poniżej 1 roku

8 626 876,59

1 680 476,38

6 946 400,21

powyżej 1 roku do 5 lat

17 675 162,77

5 098 723,42

12 576 439,35

powyżej 5 lat

24 603 045,48

3 630 617,38

20 972 428,10

50 905 084,84

10 409 817,18

40 495 267,66

Minimalne opłaty

leasingowe

Odsetki

Obecna wartość

zobowiązania

31-12-2019

poniżej 1 roku

5 451 081,77

1 700 221,28

3 750 860,49

powyżej 1 roku do 5 lat

19 723 788,82

6 339 453,07

13 384 335,75

powyżej 5 lat

24 603 045,48

3 630 617,38

20 972 428,10

49 777 916,07

11 670 291,73

38 107 624,34

Obecna wartość zobowiązania z tytułu leasingu zaprezentowana jest w sprawozdaniu jn.:

ZOBOWIĄZANIA Z TYT. LEASINGU

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zobowiązania krótkoterminowe

6 946 400,21

3 750 860,49

b) zobowiązania długoterminowe

33 548 867,45

34 356 763,85

Razem

40 495 267,66

38 107 624,34

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Zobowiązania finansowe

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Pożyczki

23 278 711,64

23 682 763,79

Weksle

6 718 325,73

8 540 245,69

Obligacje

96 601 265,20

132 813 702,24

Kredyty

136 887 118,52

83 257 701,28

Leasingi

40 495 267,66

38 107 624,34

Razem

303 980 688,75

286 402 037,34

Nota 16. Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE ORAZ

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zobowiązania z tytułu dostaw i usług-jednostki

pozostałe

14 258 974,26

24 090 951,40

b) zobowiązania z tytułu dostaw i usług-jednostki

powiązane

5 865 759,72

5 389 477,71

c) zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń

i innych świadczeń

17 137 963,11

6 311 823,77

d) zobowiązania z tytułu wynagrodzeń

1 584 456,94

2 844 372,77

e) zaliczki otrzymane na dostawy

0,00

f) pożyczki otrzymane-jednostki powiązane

22 902 845,78

23 306 897,93

g) zobowiązania z tytułu weksli-jednostki powiązane

6 718 325,73

7 689 330,51

h) inne

7 591 354,06

8 021 119,04

Wartość zobowiązań handlowych oraz

pozostałych zobowiązań, razem

76 059 679,60

77 653 973,13

INNE ZOBOWIĄZANIA

31-12-2020

31-12-2019

(dane

przeksztalcone)

31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów

wartościowych

45 101 265,20

81 313 702,24

b) zobowiązania z tytułu weksli-obce

0,00

c) zobowiązania z tytułu leasingu

6 946 400,21

3 750 860,49

d) inne zobowiązania finansowe

0,00

e) przyszłe zdyskontowane płatności z tytułu praw

do użytkowania aktywa

1 505 585,15

1 546 109,95

Wartość innych zobowiązań, razem

53 553 250,56

86 610 672,68

Wszystkie zobowiązania z tytułu leasingu denominowane są w PLN. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu leasingu

odpowiada jego wartości księgowej i wynosi na 31 grudnia 2020 roku 40 495 267,66 zł z czego 6 946 400,21 zł

stanowi zobowiązanie krótkoterminowe.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

C. NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO JEDNOSTKOWEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

Nota 17. Przychody z działalności operacyjnej

PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody ze sprzedaży produktów

107 938 091,83

489 702 003,12

Przychody ze sprzedaży usług

51 761 708,79

77 936 586,40

Przychody ze sprzedaży towarów

3 891 400,09

8 677 615,69

Wartość przychodów, razem

163 591 200,71

576 316 205,21

Szczegółowe informacje na temat ilości sprzedanych lokali są zawarte w sprawozdaniu zarządu z działalności za

2020 rok.

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody ze sprzedaży, z czego:

163 591 200,71

576 316 205,21

-ze sprzedaży produktów-lokali, działek, budynków

107 938 091,83

489 702 003,12

-ze sprzedaży usług

51 761 708,79

77 936 586,40

-ze sprzedaży towarów

3 891 400,09

8 677 615,69

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody z tytułu sprzedaży produktów i usług

w podziale na segmenty

159 699 800,62

567 638 589,52

-działalność deweloperska

123 050 635,74

505 940 602,33

-działalność hotelarska

29 842 774,51

55 180 567,74

-zarządzanie nieruchomościami

6 806 390,37

6 517 419,45

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody z tytułu sprzedaży produktów-lokali,

działek, budynków wg segmentów

geograficznych

107 938 091,83

489 702 003,12

-Warszawa i okolice

70 104 404,83

444 906 084,87

-Gdynia

0,00

25 194 272,80

- Łódź

150 680,02

19 230,63

- Szczecin

0,00

- Katowice

5 995 400,05

600 999,26

- Poznań

2 439,02

5 691,06

- działki i sieci

31 685 167,91

18 975 724,50

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Przychody z tytułu sprzedaży usług hotelarskich

wg segmentów geograficznych

29 842 774,51

55 180 567,74

-Warszawa i okolice

3 630 847,11

9 689 359,46

- Tarnowo

2 231 406,31

6 539 857,02

- Stryków

1 574 514,62

4 339 501,07

- Krynica Górska

22 406 006,47

34 611 850,19

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 18. Koszty z działalności operacyjnej

KOSZTY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Koszty ze sprzedaży produktów

78 419 752,11

360 789 065,06

Koszty ze sprzedaży usług

43 786 208,84

61 493 228,54

Koszty ze sprzedaży towarów

3 737 075,91

8 666 839,11

Koszt własny sprzedaży, razem

125 943 036,86

430 949 132,71

Koszty sprzedaży i koszty zarządu

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Koszty sprzedaży

17 667 365,43

29 611 060,09

Koszty zarządu

22 356 348,63

26 517 926,62

Koszty sprzedaży i koszty zarządu, razem

40 023 714,06

56 128 986,71

Koszty wg rodzaju

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Amortyzacja

10 340 228,60

9 424 570,41

Amortyzacja prawa do użytkowania aktywa

82 093,86

82 094,01

Zużycie materiałów i energii, zakup nieruchomości

26 003 584,82

63 551 177,97

Usługi obce

202 105 986,74

181 681 155,20

Podatki i opłaty

9 772 861,18

9 492 795,47

Wynagrodzenia

29 702 647,51

35 904 793,85

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

5 652 768,01

6 608 230,49

Pozostałe koszty rodzajowe

9 962 729,30

11 726 515,64

Koszty wg rodzaju, razem

293 622 900,02

318 471 333,04

Nota 19. Pozostałe przychody operacyjne

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

88 623,88

1 351 950,08

b) dotacje

1 046 200,52

0,00

c) inne przychody operacyjne

1 814 361,44

1 653 255,84

Wartość przychodów operacyjnych, razem

2 949 185,84

3 005 205,92

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

88 623,88

1 351 950,08

b) opłaty manipulacyjne, kary

659 801,95

340 909,90

c) rezerwy, odpisy aktualizujące

36 358,84

0,00

d) ujawnienie aktywów

0,00

e) dotacje

1 046 200,52

0,00

f) inne

1 118 200,65

1 312 345,94

Wartość kosztów operacyjnych, razem

2 949 185,84

3 005 205,92

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 20. Pozostałe koszty operacyjne

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

0,00

b) aktualizacja wartości aktywów niefinansowych

3 254 949,91

0,00

c) inne koszty operacyjne

6 885 040,00

14 038 951,65

10 437 870,57

Wartość kosztów operacyjnych, razem

10 139 989,91

14 038 951,65

10 437 870,57

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych

0,00

b) aktualizacja wartości aktywów niefinansowych

3 254 949,91

0,00

c) rezerwy

2 263 067,95

2 839 555,70

d) rekompensaty, kary i odszkodowania

598 276,61

566 941,69

e) odstępne

0,00

f) koszty postępowania sądowego

490 958,78

360 925,78

g) koszty zaniechanych inwestycji

0,00

h) inne

3 532 736,66

10 271 528,48

6 670 447,40

Wartość kosztów operacyjnych, razem

10 139 989,91

14 038 951,65

10 437 870,57

Na kwotę aktualizacji wartości aktywów sklada się odpis na towary w wysokości 3 260 350,53 zł.

Nota 21. Przychody finansowe

PRZYCHODY FINANSOWE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) dywidendy

0,00

b) odsetki

2 998 646,99

4 632 002,31

c) aktualizacja wartości inwestycji

518 601,13

0,00

d) zysk ze zbycia inwestycji

0,00

e) inne

5 545 423,11

795 030,07

Wartość przychodów finansowych, razem

9 062 671,23

5 427 032,38

Przychody finansowe

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) dywidendy

0,00

b) odsetki od klientów

128 016,40

651 576,71

c) odsetki od pożyczek

2 196 349,62

3 060 010,07

d) odsetki od lokat, bankowe

105 963,46

575 442,24

e) odsetki od weksli

183 906,80

138 353,29

f) odsetki pozostałe

384 410,71

206 620,00

g) różnice kursowe

3 170 330,86

0,00

h) aktualizacji wartości inwestycji

518 601,13

0,00

i) zysk ze zbycia inwestycji

0,00

j) inne

2 375 092,25

795 030,07

Razem

9 062 671,23

5 427 032,38

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 22. Koszty finansowe

KOSZTY FINANSOWE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) odsetki

11 375 322,53

10 484 608,10

b) aktualizacja wartości inwestycji

16 928 240,63

23 710 632,98

16 760 316,49

c) strata ze zbycia inwestycji

0,00

d) inne

279 762,60

342 276,71

Wartość kosztów finansowych, razem

28 583 325,76

34 537 517,79

27 587 201,30

KOSZTY FINANSOWE

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) odsetki, prowizje kredyty

5 681 046,46

2 687 876,04

b) odsetki-leasing

1 224 230,05

152 495,32

c) odsetki- pożyczki

476 373,53

666 311,92

d) odsetki- weksle

171 294,34

410 079,74

e) odsetki- emisja obligacji

2 820 430,12

3 411 783,11

f) odsetki pozostałe

1 001 948,03

3 156 061,97

g) aktualizacja wartości inwestycji

16 928 240,63

23 710 632,98

16 760 316,49

h) strata ze zbycia inwestycji

0,00

i) inne

279 762,60

342 276,71

Wartość kosztów finansowych, razem

28 583 325,76

34 537 517,79

27 587 201,30

W wyniku przeprowadzonej analizy testów na utratę wartości posiadanych udziałów oraz wartości udzielonych

pożyczek/weksli Zarząd spółki wykazuje, iż nastąpiła utrata wartości tych aktywów.

Zarząd Spółki podjął decyzję o dokonaniu odpisów aktualizujących wartości tych aktywów.

Na kwotę aktualizacji wartości aktywów sklada się odpis na pożyczki w wysokości 14 050 376,17 zł, i na weksle w

wysokości 2 877 864,46 zł. Wpływ dokonania odpisów na jednostkowy wynik netto wyniósl minus 13,7 miliony

złotych.

Nota 23. Podatek dochodowy

PODATEK DOCHODOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

a) podatek dochodowy

8 369 821,80

0,00

b) podatek dochodowy odroczony

-13 198 495,53

11 015 341,34

13 020 106,88

Wartość podatku dochodowego, razem

-4 828 673,73

11 015 341,34

13 020 106,88

Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

przekształcone)

od 01-01-2019

do 31-12-2019

(dane

zatwierdzone)

Zysk /(strata) brutto przed opodatkowaniem z

działalności kontynuowanej

-15 203 781,45

53 756 864,74

64 308 262,31

Zysk /(strata) przed opodatkowaniem z działalności

zaniechanej

0,00

Zysk /(strata) brutto przed opodatkowaniem

-15 203 781,45

53 756 864,74

64 308 262,31

Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w

rachunku zysków i strat

-4 828 673,73

13 020 106,88

w tym

bieżący

8 369 821,80

0,00

odroczony

-13 198 495,53

13 020 106,88

Podatek według ustawowej stawki podatkowej

19%

-2 888 718,48

10 213 804,30

12 218 569,84

Niezrealizowane straty podatkowe - rozliczenie

-7 648 021,81

Różnice wynikające z nieutworzonych rezerw i

aktywów w latach ubiegłych

-3 760 953,26

3 297 304,53

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Koszty niestanowiące kosztów uzyskania

przychodów- różnice trwałe

1 715 764,34

10 637 459,77

Dywidenda

0,00

Koszt konwersji obligacji zamiennych na akcje

Hanza Invest

0,00

Udział w zyskach spółek osobowych

-517 080,06

-2 068 126,50

Inne

0,00

Skorygowany dochód podatkowy

-25 414 072,24

57 975 480,73

68 526 878,30

Podatek według efektywnej stawki podatkowej

-4 828 673,73

11 015 341,34

13 020 106,88

D. NOTY OBJAŚNIAJĄCE POZOSTAŁE

Nota 24. Zatrudnienie

Spółka

31-12-2020

31-12-2019

Zarząd

Dyrekcja

Administracja

177

215

Inni pracownicy

170

177

Razem

372

419

Umowy

31-12-2020

31-12-2019

Umowa o pracę

372

419

Umowy zlecenie

160

265

Umowy o dzieło

RAZEM

532

707

Nota 25. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki

Podane kwoty dotyczą wynagrodzenia za pełnienie funkcji Członka Zarządu i Członka Rady Nadzorczej

w Spółce. Nie obejmują natomiast wynagrodzeń pobieranych z tytułu innych form zatrudnienia (również

w innych Spółkach Grupy). Dane na temat wynagrodzeń z innych tytułów podane zostały w Skonsolidowanym

Sprawozdaniu Finansowym.

JW Construction Holding S.A.

od 01-01-2020

do 31-12-2020

Zarząd

Rajchert Wojciech

44 167,22

Ostrowska Małgorzata

18 402,36

Suprynowicz Piotr

48 740,00

Pisarek Małgorzata

50 304,00

JW Construction Holding S.A.

od 01-01-2020

do 31-12-2020

Rada Nadzorcza

Wojciechowski Józef

0,00

Czyż Barbara

17 814,14

Krupa Kazimierz

7 161,73

Łopuszyńska Irmina

17 523,72

Maruszyński Marek

37 713,46

Matkowski Ryszard

44 787,86

Szwarc-Sroka Małgorzata

17 932,82

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 26. Pozycje pozabilansowe

W praktyce działalności gospodarczej stosowane są warunkowe instrumenty zabezpieczeń transakcji. W

szczególności na mocy obowiązujących umów kredytowych banki udzielające finansowania, w przypadku

niewywiązania się Grupy ze zobowiązań wynikających z umów, mogą dochodzić roszczeń na podstawie

ustanowionych zabezpieczeń. Zabezpieczenia ustanawiane są do kwoty udzielonego kredytu pomnożonego przez

określony współczynnik. Współczynnik w zależności od rodzaju umowy kredytowej, rodzaju zabezpieczenia, banku

finansującego i innych czynników jest równy od 100% do 200%. Niezależnie od liczby i kwoty ustanowionych

zabezpieczeń bank może dochodzić roszczeń do kwoty faktycznego zadłużenia wraz z należnymi odsetkami. Na

dzień 31 grudnia 2020 r. wartość zadłużenia z tytułu kredytów była równa 136,9 mln zł i nie było jakichkolwiek

przesłanek mogących świadczyć o tym, by któryś z kredytów mógłby nie zostać spłacony w terminie.

W przypadku kredytów J.W. Construction Holding S.A. do standardowych zabezpieczeń stosowanych przez banki

należą m.in. hipoteki na nieruchomościach.

Poniżej zaprezentowano wartość hipotek zabezpieczonych na nieruchomościach:

ZABEZPIECZENIA POZABILANSOWE

31-12-2020

Kwota zabezpieczenia na nieruchomościach własnych

341 182 188

Standardem jest, że do jednej umowy kredytowej stosowane jest zazwyczaj kilka rodzajów zabezpieczeń, w łącznej

wartości przewyższającej kwotę kredytu. Nie można, jednak sumować kwot zabezpieczeń, gdyż wartość

ewentualnego roszczenia byłaby ściśle związana z kwotą zobowiązania, a uprawniony podmiot miałby prawo

wyboru najczęściej jednego rodzaju zabezpieczenia.

Obok hipoteki występują również inne formy zabezpieczeń, np.: tytuły egzekucyjne, gwarancje z Banku

Gospodarstwa Krajowego w ramach portfelowej linii gwarancyjnej PLG FGP zabezpieczone wekslem własnym,

pełnomocnictwa do rachunków lub zastawy na rachunkach. Dodatkowo w przypadku kredytów inwestycyjnych

instrumentem zabezpieczeń są cesje z umów związanych z konkretnymi budowami (np. umów o generalne

wykonawstwo, umów ubezpieczeń, gwarancji dobrego wykonania). Ponadto w przypadku, gdy kredytobiorcą jest

spółka zależna od J.W. Construction Holding S.A. banki zazwyczaj wymagają dodatkowo poręczenie Emitenta, a

w niektórych przypadkach zastawu na udziałach spółki zależnej.

Poniżej zaprezentowano wartość udzielonych poręczeń i gwarancji:

ZABEZPIECZENIA POZABILANSOWE- pozostałe

31-12-2020

Poręczenie J.W. Construction Holding S.A. na rzecz Hanza Invest SA kredytu

inwestycyjnego w Banku Ochrony Środowiska S.A.

72 000 000

Poręczenie J.W. Construction Holding S.A. na rzecz Dana Invest Sp. z o.o. kredytu

inwestycyjnego w Banku BZ WBK SA

29 694 876

Poręczenia na rzecz J.W. Construction Sp. z o.o. kredytu, gwarancji w PKO BP i

leasingów

26 658 575

Poręczenia na rzecz TBS "Marki" Sp. z o.o.

22 400 000

W okresie od dnia 01 stycznia 2020 r. do dnia 31 grudnia 2020 r. kredyty bankowe Spółki w łącznej kwocie

123,53 mln zł, zostały zabezpieczone gwarancjami udzielonymi przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach

portfelowej linii gwarancyjnej PLG FGP w łącznej wysokości 98,82 mln zł, które to gwarancje zostały zabezpieczone

przez Spółkę wekslami wystawionymi na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. udzielone były również gwarancje ubezpieczeniowe i bankowe usunięcia wad i usterek

udzielone przez banki oraz instytucje ubezpieczeniowe, których beneficjentem była Spółka. Ponadto zostały

wystawione na rzecz Spółki weksle in blanco jako zabezpieczenie jej uprawnień wynikających z udzielonych przez

kontrahentów gwarancji, które spółka ma prawo wypełnić w każdym czasie na sumę odpowiadającą kosztom

usunięcia wad i usterek. Łączna wartość gwarancji J.W. Construction Holding S.A. wyniosła na dzień 31 grudnia

2020r. 45,92 mln zł i 1,74 mln Euro.

Ponadto wyemitowane przez Spółkę obligacje oznaczone kodami ISIN PLJWC0000118 oraz PLJWC0000126 są

obecnie zabezpieczone hipotekami łącznymi, wekslami oraz rygorami egzekucji z art. 777 kodeksu postępowania

cywilnego.

Z tytułu obligacji oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118 hipoteka łączna do kwoty 34,65 mln zł, rygor egzekucji

w trybie artykułu 777 kodeksu postepowania cywilnego do kwoty 34,65 mln zł oraz weksle in blanco które mogą

zostać wypełnione do kwoty 34,65 zł.

Z tytułu obligacji oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126 hipoteka łączna do kwoty 63,45 mln zł, rygor egzekucji

w trybie artykułu 777 kodeksu postepowania cywilnego do kwoty 63,45 mln zł oraz weksle in blanco które mogą

zostać wypełnione do kwoty 63,45 mln zł.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Nota 27. Transkacje z jednostkami powiązanymi-salda

Spółka zawierała w przeszłości i zamierza zawierać w przyszłości transakcje z podmiotami powiązanymi

w rozumieniu MSR 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych”(„MSR 24”) (Załącznik do

Rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z dnia 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe

standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady

zmienionym Rozporządzeniem Komisji (WE) Nr 1274/2008 z dnia 17 grudnia 2008 r. zmieniającym Rozporządzenie

(WE) nr 1126/2008 przyjmujące określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie

z Rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady w odniesieniu do MSR 1).

Zdaniem Emitenta, warunki, na jakich zawierane są transakcje z podmiotami powiązanymi, nie odbiegają

od warunków rynkowych.

Poniżej wskazano podmioty powiązane z Emitentem na dzień 31 grudnia 2020 roku, z którymi Emitent zawarł

transakcje w okresie sprawozdawczym:

• główni Akcjonariusze spółki, tj.: EHT S.A. oraz Pan Józef Wojciechowski (powiązanie osobowe) oraz podmioty

powiązane z tymi podmiotami;

• spółki podporządkowane należące do Grupy Kapitałowej J.W. Construction Holding, tj.:

• J.W. Construction sp. z o.o.

• TBS Marki sp. z o.o.

• Dana Invest sp. z o.o.

• Varsovia Apartamenty sp. z o.o.

• Hanza Invest S.A.

• Bliska Wola 4 sp. z o.o. 1 sk

• Bliska Wola 4 sp. z o.o. 2 sk

• Bliska Wola 4 sp. z o.o.

• Yakor House sp. z o.o.

• J.W. Construction Bułgaria Sp. z o.o.

• Wola Invest sp. z o.o.

• Berensona Invest sp. z o.o.

• J.W. Tennis Support Foundation – Fundacja Wspierania Tenisa i Rozwoju I Aktywności Fizycznej

- transakcje z członkami Zarządu i członkami Rady Nadzorczej.

Transakcje ze spółkami powiązanymi wchodzącymi w skład Grupy

Spółka w ramach prowadzonej działalności zawiera transakcje ze spółkami powiązanymi w szczególności

w zakresie obsługi sprzedaży, usług administracyjnych, wynajmu nieruchomości, wykonywania robót, udzielania

poręczeń, finansowania.

Dodatkowo, Spółka zawierała umowy ze spółkami, w organach których zasiadali, bądź zasiadają członkowie Rady

Nadzorczej Spółki.

TRANSAKCJE Z TYT. DOSTAW I USŁUG, KAUCJE, ZALICZKI NA DOSTAWY

Poniżej przedstawiono wartość należności i zobowiązań oraz transakcji sprzedaży i kupna ze spółkami

powiązanymi zawartymi w toku normalnej działalności. Zaprezentowano również wartość transakcji pomiędzy

Emitentem a spółkami zależnymi w okresie sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień 31 grudnia 2020

roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie powyżej 100 tys. zł. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy od jednostek powiązanych

Salda poniższych należności nie zostały objęte odpisami aktualizującymi ich wartość.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji,

zaliczek na dostawy od jednostek powiązanych

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

TBS Marki Sp. z o.o.

29 491,78

25 142,55

J.W. Construction Sp. z o.o.

3 699 627,55

2 595 456,62

Dana Invest Sp. Z o.o.

37 168,14

113 744,64

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

1 949 387,21

1 277 196,79

Berensona Invest Sp. Z o.o.

6 199,20

41 859,36

Bliska Wola 4 Sp. z o.o.1 SK

16 035,76

318 554,21

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 SK

32 203,22

398 650,41

Wola Invest Sp z o.o.

12 398,40

6 199,20

Bliska Wola 4 Sp. Z o.o.

6 588,94

27 034,00

Hanza Invest S.A.

636 987,93

4 225 040,08

JW TENNIS SUPPORT FOUNDATION

16 605,00

14 898,99

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy wobec jednostek powiązanych

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji,

zaliczek na dostawy wobec jednostek powiązanych

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

TBS Marki Sp. z o.o.

1 254,21

0,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

19 157 430,10

20 838 742,33

Dana Invest Sp. Z o.o.

0,00

4 684,49

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 SK

5 196,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

14 054,75

0,00

J.W. Tennis Support Foundation

0,00

11 310,00

Transakcje zawierane w toku normalnej działalności dotyczą usług budowlanych realizowanych głównie przez J.W.

Construction Sp. z o.o. Dodatkowo spółki refakturują koszty energii i innych mediów, wynajmują nieruchomości i

sprzęt, sprzedają usługi projektowe i administracyjne.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

J.W. Construction Holding S.A. jako świadczący usługi (sprzedający)

PRZEDMIOT TRANSAKCJI / UMOWY

od 01-01-2020 do 31-12-2020

od 01-01-2019 do 31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

TBS Marki Sp. z o.o.

zarządzanie nieruchomościami

218 255,16

159 144,36

TBS Marki Sp. z o.o.

poręczenie kredytu

784 000,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

refaktury - budowa Katowice

394 553,18

0,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

sprzedaż towarów, materiałów

0,00

359 056,28

J.W. Construction Sp. z o.o.

obsługa administracyjna

541 600,00

580 000,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

najem nieruchomości (biurowiec)

146 028,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

refaktury -energia

230 021,83

184 232,33

J.W. Construction Sp. z o.o.

usługi naprawy gwarancyjne

831 369,17

1 319 079,19

J.W. Construction Sp. z o.o.

wynajem samochodów

119 819,51

46 788,16

J.W. Construction Sp. z o.o.

dzierżawa terenu

68 409,94

148 659,43

J.W. Construction Sp. z o.o.

koordynacja inadzór prac budowa Katowice

2 116 733,70

0,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

obc.z tyt. gwarancji INLOGIC

191 246,80

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

obsługa administracyjna

575 992,00

315 528,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

dzierżawa restauracji

190 000,00

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

najem nieruchomości al.. Jerozolimskie

55 033,27

593 476,67

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

usługa gastronomiczna

87 609,86

1 473 527,38

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

refaktury-w tym media

68 879,97

219 028,37

Hanza Invest S.A.

obsługa administracyjna

80 700,00

1 497 398,00

Hanza Invest S.A.

obsługa sprzedażowa

523 342,24

1 237 132,61

J.W. Construction Holding S.A. jako kupujący produkty lub usługi

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020 do 31-12-2020

od 01-01-2019 do 31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

J.W. Construction Sp. z o.o.

roboty budowlane Ożarów Domki

1 546 627,57

1 514 413,16

J.W. Construction Sp. z o.o.

materiały - domki ożarów

5 876 776,05

640 601,82

J.W. Construction Sp. z o.o.

roboty budowlane Katowice

30 192 228,02

38 463 070,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

montaż domów ożarów

857 099,93

0,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

roboty budowlane Kasprzaka

913 221,00

1 291 085,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

Dokumentacja projektowa Aluzyjna

111 198,38

0,00

J.W. Construction Sp. z o.o.

Obsługa inwestycji Villa Campina

318 420,72

0,00

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

TRANSAKCJE ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM

Poniżej przedstawiono wartość należności i zobowiązań oraz odsetek ze spółkami powiązanymi zawartymi

w ramach udzielonego i otrzymanego finansowania, głównie w postaci weksli, pożyczek i poręczeń.

Zaprezentowano również wartość transakcji pomiędzy Emitentem a spółkami zależnymi w okresie

sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień grudnia 2020 roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Należności z tyt. udzielonego finansowania

Salda poniższych należności zostały objęte odpisami aktualizującymi ich wartość:

Yakor House sp. z o.o. w kwocie 7 233 958,45 zł

J.W. Construction Bułgaria EOOD w kwocie 4 061 353,83 zł

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o. w kwocie 2 755 063,89 zł

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. udzielonego finansowania

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

Yakor House Sp. z o.o.

15 238 300,00

21 769 000,00

J.W. Construction Bułgaria EOOD

37 139 000,00

40 730 226,10

J.W. Construction Sp. z o.o.

5 969 114,77

10 254 500,00

Dana Invest Sp. z o.o.

859 147,73

550 621,79

Hanza Invest Sp. z o.o.

27 836 754,81

23 895 185,88

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2SK

0,00

5 636,94

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1SK

2 866 263,12

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

1 811 463,65

1 655 985,80

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. udzielonych pożyczek

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

Yakor House Sp. z o.o.

15 238 300,00

21 769 000,00

- kapitał

2 735 408,93

9 618 642,11

- odsetki

7 670 039,38

7 091 999,75

- wycena

4 832 851,69

5 058 358,14

J.W. Construction Bułgaria EOOD

37 139 000,00

40 730 226,10

- kapitał

18 999 974,19

26 456 951,90

- odsetki

9 010 077,22

8 536 678,61

- wycena

9 128 948,59

5 736 595,59

J.W. Construction Sp. z o.o.

5 969 114,77

10 254 500,00

- kapitał

5 754 500,00

10 254 500,00

- odsetki

214 614,77

0,00

- wycena

0,00

Dana Invest Sp. z o.o.

626 051,44

324 865,50

- kapitał

590 000,00

300 000,00

- odsetki

36 051,44

24 865,50

- wycena

0,00

Hanza Invest S.A.

27 836 754,81

23 895 185,88

- kapitał

25 434 000,00

22 331 000,00

- odsetki

2 402 754,81

1 564 185,88

- wycena

0,00

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2SK

0,00

5 636,94

- kapitał

0,00

- odsetki

0,00

5 636,94

- wycena

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

1 811 463,65

1 655 985,80

- kapitał

1 674 936,11

1 600 000,00

- odsetki

136 527,54

55 985,80

- wycena

0,00

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. wystawionych weksli

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

Dana Invest Sp. z o.o.

233 096,29

225 756,29

- kapitał

200 000,00

- odsetki

33 096,29

25 756,29

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1SK

2 866 263,12

0,00

- kapitał

2 800 000,00

0,00

- odsetki

66 263,12

0,00

Przychody finansowe z tytułu udzielonego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT

TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

Yakor House Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

578 039,63

769 047,79

J.W. Construction Bułgaria EOOD

pożyczki udzielona

473 398,61

464 464,88

J.W. Construction Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

214 614,77

694 683,35

Dana Invest Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

11 185,94

14 155,00

Dana Invest Sp. z o.o.

weksel wystawiony

0,00

9 336,64

Hanza Invets S. A.

pożyczki udzielona

838 568,93

1 048 774,33

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1SK

weksel wystawiony

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

80 541,74

55 278,02

J.W. Tennis Support Foundation

darowizna

0,00

393 600,00

Uruchomienia z tytułu udzielonego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT

TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-201*

Yakor House Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

350 725,27

356 407,98

J.W. Construction Bułgaria EOOD

pożyczki udzielona

205 457,20

142 224,07

J.W. Construction Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

0,00

16 000 000,00

Hanza Invets S. A.

pożyczki udzielona

3 103 000,00

500 000,00

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1SK

weksel wystawiony

4 800 000,00

0,00

Varsovia Apartamenty Sp. z o.o.

pożyczki udzielona

2 830 000,00

1 100 000,00

J.W. Tennis Support Foundation

darowizna

0,00

393 600,00

Zoowiązania z tyt. otrzymanego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. otrzymanego finansowania

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

TBS Marki Sp. z o.o.

29 621 171,51

29 862 475,04

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

0,00

1 018 628,73

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

0,00

966 039,85

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. otrzymanych pożyczek

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

TBS Marki Sp. z o.o.

22 902 845,78

23 306 897,93

- kapitał

16 120 533,66

16 986 621,94

- odsetki

6 782 312,12

6 320 275,99

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

0,00

- kapitał

0,00

- odsetki

0,00

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

0,00

- kapitał

0,00

- odsetki

0,00

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. otrzymanych weksli

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane podlegające konsolidacji

TBS Marki Sp. z o.o.

6 718 325,73

6 555 577,11

- kapitał

5 573 583,43

- odsetki

1 144 742,30

981 993,68

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

0,00

1 018 628,73

- kapitał

0,00

349 944,00

- odsetki

0,00

668 684,73

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

0,00

966 039,85

- kapitał

0,00

119 305,00

- odsetki

0,00

846 734,85

Koszty finansowe z tytułu otrzymanego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT

TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

TBS Marki Sp. z o.o.

pożyczka otrzymana

462 036,13

666 311,92

TBS Marki Sp. z o.o.

weksel otrzymany

162 748,62

218 391,58

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

weksel otrzymany

6 357,72

15 811,62

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

pożyczka otrzymana

9 043,15

0,00

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

weksel otrzymany

2 188,00

175 876,54

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

pożyczka otrzymana

5 294,25

0,00

Uruchomienia z tytułu otrzymanego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 1 Sp. K.

pożyczka otrzymana

3 200 000,00

0,00

Bliska Wola 4 Sp. z o.o. 2 Sp. K.

pożyczka otrzymana

1 000 000,00

0,00

TRANSAKCJE POZOSTAŁE

Poniżej przedstawiono wartość pozostałych transakcji zawartych przez Emitenta ze spółkami powiązanymi

dotyczącymi głównie przyznanych dywidend, opłat licencyjnych, dopłat do kapitału, zakupów udziałów i akcji

oraz sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowano również wartość transakcji pomiędzy Emitentem a tymi spółkami

w okresie sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień 31 grudnia 2020 roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Dywidendy

W okresie sprawozdawczym nie były wypłacane dywidendy.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Transakcje związane z zakupem udziałów i akcji oraz podwyższeniem kapitału

Poniżej przedstawiono transakcje kapitałowe związane z nabywaniem przez Emitenta udziałów i akcji, podwyższaniem kapitałów oraz tworzeniem nowych spółek.

DRUGA STRONA TRANSAKCJI

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

J.W. Construction Sp. z o.o.

Udziały spółki BW4 sp. z o.o. 2SK

12 745 500,00

Wola Invest Sp. z o.o.

Dopłata do kapitału - porozumienie

45 000,00

Berensona Invest Sp. z o.o.

Dopłata do kapitału - zwrotna

60 000,00

45 000,00

Transakcje związane ze sprzedażą udziałów i akcji oraz likwidacją spółek

Poniżej przedstawiono transakcje kapitałowe związane ze sprzedażą przez Emitenta udziałów i akcji oraz likwidacją lub połączeniem spółek.

DRUGA STRONA TRANSAKCJI

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

Załubice Development Sp. z o.o.

Sprzedaż udziałów spółki Wielopole 19/21 sp. z o.o.

10 000,00

0,00

Sprzedaż nieruchomości

W okresie sprawozdawczym Emitent nie dokonywał zakupu i sprzedaży nieruchomości w ramach jednostek powiązanych.

Poniżej zaprezentowano salda należności i zobowiązań, które powstały w wyniku powyższych transakcji:

Na 31 grudnia 2020 roku Emitent nie posiadał należności i zobowiązań z tego tytułu.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Transakcje ze znaczącymi akcjonariuszami oraz ze spółkami powiązanymi znaczących akcjonariuszy

W niniejszym podrozdziale przedstawiono transakcje ze spółkami należącymi do głównych akcjonariuszy Emitenta, tj.

spółki powiązane bezpośrednio i pośrednio z Panem Józefem Wojciechowskim oraz spółki powiązane bezpośrednio i

pośrednio z EHT S.A.

Spółki i osoby powiązane pośrednio z Emitentem:

• Pan Józef Wojciechowski

• EHT S.A.

• WJ Invest Sp. z o.o.

• JW. Wings LTD

• J.W. Energy S.A.

• Załubice Development Sp. z o.o.

• Zabaleta Holding SA

• Zabaleta sp. z o.o.

• Zakład Energetyczny Użyteczności Publicznej SA

• Construction Unlimited sp. z o.o.

• Osada Wiślana sp. z o.o.

• ZPS JW. System Sp. z o.o. w likwidacji

• ZPM Metalcon Sp. z o.o. w likwidacji

• Polonia SSA

• Deweloper sp. z o.o.

• Wielopole sp. z o.o.

• IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

• MS Consulting Małgorzata Szwarc

• Józef Wojciechowski Advisory

Transakcje z tyt. dostaw i usług, kaucje, zaliczki na dostawy

Poniżej przedstawiono transakcje ze znaczącymi akcjonariuszami oraz ze spółkami powiązanymi znaczących

akcjonariuszy. Zaprezentowano również wartość transakcji pomiędzy Emitentem a tymi podmiotami w okresie

sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień 31 grudnia 2020 roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie powyżej 100 tys. zł. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy od jednostek powiązanych pośrednio

Jeżeli nie zaznaczono inaczej, salda poniższych należności nie zostały objęte odpisami aktualizującymi ich wartość.

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji,

zaliczek na dostawy od jednostek powiązanych pośrednio

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

Józef Wojciechowski

515,90

1 895,94

Załubice Development Sp. z o.o.

2 418 375,59

3 009 662,34

J.W. Energy S.A.

173 983,50

1 292 320,66

ZPM Metalcon Sp. z o.o.

575 199,61

Deweloper Sp. z o.o.

8 033,13

Osada Wiślana Sp. z o.o.

19 483,20

37 650,30

W.J. Invest Sp. z o.o.

81 023,91

374 685,56

Wielopole 19/21 sp. z o.o.

6 229,95

Zabaleta Sp. z o.o.

38 710,62

58 876,47

Zakład Energetyczny Użyteczności Publicznej S.A.

1 775 777,89

545 309,20

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy wobec jednostek powiązanych pośrednio

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji,

zaliczek na dostawy wobec jednostek powiązanych

pośrednio

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

Deweloper Sp. z o.o.

7 674,00

W.J. Invest Sp. z o.o.

5 671 915,46

Zabaleta Sp. z o.o.

100 000,00

Zakład Energetyczny Użyteczności Publicznej S.A.

733 559,92

754 894,46

J.W. Construction Holding S.A. jako świadczący usługi (sprzedający)

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

Jednostki powiązane pośrednio z jednostką dominującą

JW Energy S.A.

dzierżawa terenu

127 050,00

126 000,00

W.J. Invest Sp. Z.O.O

obsługa sprzedażowa

88 550,18

197 700,00

ZEUP S.A.

obsługa administracyjna

96 000,00

ZEUP S.A.

infrastuktura energetyczna Kasprzaka EK

442 621,61

0,00

ZEUP S.A.

infrastuktura energetyczna Kasprzaka EM

634 413,49

0,00

J.W. Construction Holding S.A. jako kupujący produkty lub usługi

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT TRANSAKCJI/UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

ZEUP S.A.

energia Czarny Potok

653 442,96

630 693,17

ZEUP S.A.

energia Zegrze

97 547,12

119 360,40

ZEUP S.A.

energia BW CK

7 421,80

396 989,08

ZEUP S.A.

energia BW EM

88 249,30

116 859,11

ZEUP S.A.

energia BW EK

343 741,14

138 728,99

ZEUP S.A.

energia biurowiec

130 632,25

112 001,83

ZEUP S.A.

energia pozostałe Kasprzaka

42 933,22

278 086,10

ZEUP S.A.

energia Porta

429 873,96

0,00

ZEUP S.A.

energia pozostałe

62 199,62

602 038,80

ZEUP S.A.

przyłączenie do sieci Kasprzaka

430 005,28

805 836,08

TRANSAKCJE ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM

Poniżej przedstawiono wartość należności i zobowiązań oraz odsetek od transakcji ze znaczącymi akcjonariuszami

oraz ze spółkami powiązanymi znaczących akcjonariuszy w ramach udzielonego i otrzymanego finansowania, głównie

w postaci weksli, pożyczek i obligacji. Zaprezentowano również wartość transakcji pomiędzy Emitentem

a tymi podmiotami w okresie sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień 31 grudnia 2020 roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Należności z tyt. udzielonego finansowania

.Salda poniższych należności zostały objęte odpisami aktualizującymi ich wartość:

J.W. Energy SA w kwocie 2 877 864,46 zł

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. udzielonego finansowania

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

Wojciechowski Józef

13 606,70

J.W. Energy S.A.

0,00

2 795 286,66

Zakład Energetyczny Użyteczności Publicznej S.A.

425 004,69

411 067,70

Deweloper sp. z o.o.

7 581,90

Wielopole 19/21 Sp. z o.o.

223 119,23

215 960,89

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. udzielonych pożyczek

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

Wojciechowski Józef

13 606,70

- kapitał

0,00

- odsetki

13 606,70

Deweloper sp. z o.o.

7 581,90

- kapitał

0,00

- odsetki

7 581,90

NAZWA SPÓŁKI

Należności z tyt. wystawionych weksli

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

J.W. Energy S.A.

2 877 864,46

2 795 286,66

- kapitał

2 581 632,77

- odsetki

296 231,69

213 653,89

Zakład Energetyczny Użyteczności Publicznej S.A.

425 004,69

411 067,70

- kapitał

385 000,00

- odsetki

40 004,69

26 067,70

Wielopole 19/21 Sp. z o.o.

223 119,23

215 960,89

- kapitał

200 000,00

- odsetki

23 119,23

15 960,89

Przychody finansowe z tytułu udzielonego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT

TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

J.W. Energy S.A.

weksel udzielony

0,00

102 161,04

Zakład Energetyczny

Użyteczności Publicznej S.A.

weksel udzielony

0,00

17 780,59

Uruchomienia z tytułu udzielonego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

PRZEDMIOT

TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

J.W. Energy S.A.

weksel udzielony

0,00

1 043 000,00

Wojciechowski Józef

pożyczki udzielona

0,00

4 000 000,00

Zobowiązania z tyt. otrzymanego finansowania

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. otrzymanego finansowania

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

Wojciechowski Józef

373 649,26

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. otrzymanych pożyczek

31-12-2020

31-12-2019

jednostki powiązane pośrednio

Wojciechowski Józef

373 649,26

- kapitał

0,00

- odsetki

373 649,26

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Uruchomienie z tytułu otrzymanego finansowania

W okresie sprawozdawczym nie miały miejsca uruchomienia.

Obligacje (kapitał i naliczone odsetki)

W 2013 roku Emitent wyemitował obligacje w wysokości 91,2 mln zł. Obligacje serii JWX0116 zostały objęte przez

spółki powiązane pośrednio z J.W. Construction Holding S.A. Wartość pozostałego do spłaty kapitału oraz naliczonych

odsetek na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia 2019 roku znajdują się

w poniższej tabeli:

Podmiot

data umowy

wartość kapitału z umowy

W.J. Invest sp. z o.o.

24-04-2013

34 940 000,00

W.J. Invest sp. z o.o.

24-04-2013

10 650 000,00

W.J. Invest sp. z o.o.

24-04-2013

5 910 000,00

Zobowiązania z tyt. obligacji

odsetki za 2020

odsetki za 2019

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

W.J. Invest Sp. z o.o.

36 093 642,23

36 410 466,67

1 826 490,91

2 138 339,51

- kapitał

34 940 000,00

- odsetki

1 153 642,23

1 470 466,67

W.J. Invest Sp. z o.o.

11 001 639,67

11 098 210,37

556 729,50

655 616,94

- kapitał

10 650 000,00

- odsetki

351 639,67

448 210,37

W.J. Invest Sp. z o.o.

6 105 883,30

6 158 725,20

309 693,71

360 701,08

- kapitał

5 910 000,00

- odsetki

195 883,30

248 725,20

TRANSAKCJE POZOSTAŁE

Poniżej przedstawiono wartość pozostałych transakcji zawartych ze znaczącymi akcjonariuszami oraz ze spółkami

powiązanymi znaczących akcjonariuszy dotyczącymi głównie przyznanych dywidend, opłat licencyjnych, dopłat do

kapitału, zakupów udziałów i akcji oraz sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowano również wartość transakcji

pomiędzy Emitentem a tymi spółkami w okresie sprawozdawczym oraz stan rozrachunków na dzień 31 grudnia 2020

roku.

W poniższych zestawieniach przedstawiono tylko spółki, które na dany dzień wykazują saldo lub z którymi wystąpiły

transakcje w danym okresie. Salda zerowe nie zostały zaprezentowane.

Transakcje związane z zakupem / sprzedażą udziałów i akcji oraz podwyższeniem kapitału

W okresie sprawozdawczym nie miały miejsca transakcje kapitałowe związane z nabywaniem / sprzedażą przez

Emitenta udziałów i akcji, podwyższaniem kapitałów oraz tworzeniem nowych spółek.

Sprzedaż nieruchomości

Emitent w okresie sprawozdawczym nie dokonywał transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości z jednostkami

powiązanymi ze znaczącymi akcjonariuszami oraz ze spółkami powiązanymi znaczących akcjonariuszy.

Transakcje z członkami Zarządu i członkami Rady Nadzorczej

Transakcje zawierane pomiędzy Emitentem oraz członkami Zarządu i Rady Nadzorczej. Wszystkie transakcje opisane

w niniejszym punkcie zostały zawarte w toku normalnej działalności oraz na warunkach rynkowych.

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy wobec osób powiązanych z jednostką

dominującą

NAZWA SPÓŁKI

Zobowiązania z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy

wobec osób powiązanych z Emitentem i jego jednostkami

zależnymi

31-12-2020

31-12-2019

powiązania osobowe (Członkowie Zarządu, Członkowie Rady Nadzorczej)

MS Consulting Małgorzata Szwarc-Sroka

40 713,00

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

38 406,75

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Emitent i jego jednostki zależne jako kupujący usługi lub produkty

PRZEDMIOT TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

transakcje z Członkami Zarządu, Członkami Rady Nadzorczej

MS Consulting Małgorzata Szwarc-Sroka

usługi konsultingowe i doradztwo

449 077,71

402 360,00

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

usługi konsultingowe i doradztwo

428 676,15

379 860,00

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy od osób powiązanych z jednostką dominującą

Należności z tyt. dostaw i usług, kaucji, zaliczek na dostawy od

osób powiązanych z Emitentem i jego jednostkami zależnymi

NAZWA SPÓŁKI

31-12-2020

31-12-2019

powiązania osobowe (Członkowie Zarządu, Członkowie Rady Nadzorczej)

MS Consulting Małgorzata Szwarc-Sroka

0,00

500,00

Emitent i jego jednostki zależne jako świadczący usługi (sprzedający)

PRZEDMIOT TRANSAKCJI /

UMOWY

od 01-01-2020

do 31-12-2020

od 01-01-2019

do 31-12-2019

transakcje z Członkami Zarządu, Członkami Rady Nadzorczej

MS Consulting Małgorzata Szwarc-Sroka

wynajem biura

5 160,00

3 440,00

MS Consulting Małgorzata Szwarc-Sroka

refaktury

243,90

0,00

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

sprzedaz telefonu

0,00

406,50

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

wynajem biura

5 160,00

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

refaktury

372,90

82,75

IJ Konsulting Irmina Łopuszyńska

sprzedaz telefonu

0,00

406,50

W okresie sprawozdawczym nie maiły miejsca transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz Członków Zarządu

Emitenta i jego spółek zależnych.

Poza wypłatą wynagrodzeń oraz powyższymi transakcjami sprzedaży w okresie sprawozdawczym Emitent nie zawierał

transakcji z członkami Zarządu i członkami Rady Nadzorczej.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

E. DODATKOWE INFORMACJE

Nota 28. Zdarzenia, które wystąpiły w roku obrotowym

Wydarzenia korporacyjne

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie

W dniu 5 marca 2020 r. odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie, które podjęło uchwały dotyczące :

- potwierdzenia czynności prawnej Spółki dotyczącej zawartej w dniu 7 stycznia 2020 r. umowy dzierżawy

zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55

kodeksu cywilnego w postaci restauracji FIRST

FLOOR w Warszawie przy ul. Kasprzaka 31 na rzecz podmiotu zależnego Varsovia Apartamenty Spółka z o.o. z

siedzibą w Ząbkach,

- przyznania dodatkowego, jednorazowego wynagrodzenia w kwocie po 1.000 zł brutto na rzecz członków Rady

Nadzorczej Pana Ryszarda Matkowskiego oraz Pana Marka Maruszyńskiego.

W dniu 3 listopada 2020 r. odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie które dokonało zmian w składzie Rady

Nadzorczej Spółki poprzez odwołanie Pana Markas Maruszyńskiego oraz powołanie Pana Kazimierza Krupy.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie

W dniu 21 lipca 2020 r odbyło się Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, które oprócz uchwał przewidzianych

przepisami prawa dotyczących : zatwierdzenia sprawozdań, podziału zysku, udzielenia absolutorium członkom

organów Spółki podjęło uchwały w sprawie powołania członków Rady Nadzorczej na kolejną kadencje w osobach:

Pana Marka Maruszyńskiego, Pana Ryszarda Matkowskiego oraz Pani Małgorzaty Szwarc – Sroka, przyznało

dodatkowe wynagrodzenie członkowi Rady Nadzorczej, przyjęło regulamin wynagradzania członków Zarządu oraz

Rady Nadzorczej.

Zakończenie program skupu akcji własnych prowadzony w ramach programu.

W dniu 1 czerwca 2020 r. Zarząd Spółki podjął decyzję o zakończeniu, prowadzonego za pośrednictwem Domu

Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie, skupu akcji własnych w ramach programu

zgodnego z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w sprawie nadużyć na rynku oraz

uchylającego dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i Rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE

i 2004/72/WE (Dz.U UE. L.2014/173.1), w ramach którego Spółka nabyła 84.337 akcji upoważniających do 84.337

głosów na Walnym Zgromadzeniu.

Zmiany w składzie Zarządu

W dniu 28 września 2020 roku Pani Małgorzata Ostrowska złożyła rezygnację z funkcji Członka Zarządu Spółki.

Zmiany w składzie Rady Nadzorczej

W dniu 3 listopada 2020 r. Pan Marek Maruszyński został odwołany z Rady Nadzorczej Spółki.

W dniu 3 listopada 2020 r. Pan Kazimierz Krupa został powołany do Rady Nadzorczej Spółki.

Decyzje administracyjne związane z procesem budowlanym

a) na budowę

W dniu 14 maja 2020 r. Spółka otrzymała pozwolenia na budowę zespołu 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych

szeregowych, położonych w Kręczki Kaputy, gm. Ożarów Mazowiecki. Pozwolenie jest prawomocne.

W dniu 27 lipca 2020 r. Spółka otrzymała pozwolenie na budowę zespołu 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych

(łącznie na 161 lokali) z garażami podziemnymi w miejscowości Zawada gmina Myślenice koło Krakowa. Pozwolenie

jest prawomocne.

W dniu 2 października 2020 r. Spółka otrzymała pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych

wielorodzinnych z garażami podziemnym - Etap I, na 110 lokali przy ulicy Kościuszki w Chorzowie. Pozwolenie jest

prawomocne.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

W dniu 22 grudnia 2020 r. Spółka otrzymała pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych

z garażami podziemnym - Etap II, na 154 lokali przy ulicy Kościuszki w Chorzowie. Pozwolenie jest prawomocne.

W dniu 22 grudnia 2020 r. Spółka otrzymała pozwolenie na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych

z usługami - Etap I (445 lokali) i Etap II (191 lokali) przy ulicy Starowiejskiej w Gdańsku. Pozwolenie jest prawomocne.

b) na użytkowanie

W ramach zespołu budynków szeregowych - „Alicja Etap E” położonych w Kręczki Kaputy, gm. Ożarów Mazowiecki,

Spółka otrzymała pozwolenia na użytkowanie dla 20 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Pozwolenia

są prawomocne.

W dniu 20 sierpnia 2020 r. Spółka uzyskała zaświadczenie dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych

Lewandów IV - osiedle "Wrzosowa Aleja" przy ul. Kartograficznej w Warszawie uprawniające do użytkowania obiektu.

Nieruchomości

Zakup nieruchomości

W okresie sprawozdawczym Spółka, w wykonaniu przedwstępnych umów nabycia, zawarła dwie umowy z osobami

fizycznymi na podstawie których nabyła nieruchomości położone w miejscowości Małopole gmina Dąbrówka o łącznej

powierzchni 4,4728 ha za kwotę 3.595.210 zł. Nabyte nieruchomości przeznaczone są pod planowany przez Spółkę

projekt magazynowy, który docelowo przewiduje, już z posiadanymi gruntami, łączną powierzchnię magazynową na

90 tys. m2.

Sprzedaż:

List intencyjny

W okresie sprawozdawczym Spółka była stroną listu intencyjnego zawartego z Polish Hospitality Group Luxury Hotels

Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie ("PHGLH") w dniu 24 lutego 2020 r, którego przedmiotem było ustalenie wstępnych

warunków sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w Krakowie przy ul. Wielopole 19-21 i Dietla 86-90

("Nieruchomość"), której cenę sprzedaży Strony przyjmowały w wartości nie niższej niż 100.000.000 zł netto. List

wygasł w dniu 8 czerwca 2020 r.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości:

W dniu 30 lipca 2020 r. Spółka zawarła z Lux Investment Spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie („Kupujący”) umowę

przedwstępną sprzedaży nieruchomości („Umowa”) stanowiącej własność Spółki położonej w Warszawie przy ulicy

Antoniewskiej 10 stanowiącej numerem 16/1 z obrębu 1-05-07 o powierzchni 1,5763 ha („Nieruchomość”) za kwotę

17.000.000zł netto. Umowa rozwiązała się w związku z brakiem wpłaty 10 % ceny sprzedaży w terminie przewidzianym

w umowie.

Umowy sprzedaży nieruchomości:

W dniu 15 grudnia 2020 r. zostały zawarte przez Spółkę dwie ostateczne umowy sprzedaży prawa użytkowania

wieczystego nieruchomości położonych w Szczecinie w rejonie ulicy Franciszka Ksawerego Druckiego – Lubeckiego

obejmujące działki gruntu oznaczone numerami 10/1, 11/1, 12/1 z obrębu 101, nr 10 z obrębu 19, nr 11 z obrębu

326201_1.3019 i nr 9/2 z obrębu 97, 8/5, 8/6 i 8/7 z obrębu 3019 o łącznej powierzchni 13,2569 ha za łączną cenę

netto 28.339.490 zł na rzecz Milo 9 Spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Zawarcie umów sprzedaży nastąpiło w wykonaniu zobowiązania z tytułu zawartych w dniu 2 czerwca 2020 r.

przedwstępnej umowy sprzedaży oraz przedwstępnej umowy do warunkowej umowy sprzedaży.

Proces sprzedaży obejmował przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego nieruchomości,

przygotowanego przez Spółkę projektu magazynowego, którego dokumentacja projektowa była także przedmiotem

sprzedaży.

Umowy Kredytowe

Zawarcie umowy kredytowej

W dniu 3 kwietnia 2020 r. Spółka zawarła z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie umowę kredytową na podstawie,

której Bank udzielił Spółce kredytu obrotowego w wysokości 17.300.000 zł przeznaczonego na finansowanie bieżącej

działalności Spółki. Ostateczny termin spłaty kredytu wyznaczono na dzień 30 grudnia2021 r.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

W dniu 25 czerwca 2020 r. Spółka zawarła z Millennium Bank S.A. z siedzibą w Warszawie umowę kredytową na

podstawie, której Bank udzielił Spółce kredytu obrotowego w wysokości 49.900.000 zł, na finansowanie inwestycji

Bliska Wola Etap D w Warszawie przy ul. Kasprzaka/Prymasa Tysiąclecia. Ostateczny termin spłaty kredytu

wyznaczono na dzień 22 grudnia 2021 r.

W dniu 26 czerwca 2020 r. Spółka zawarła z Alior Bank S.A. z siedzibą w Warszawie umowę kredytową na podstawie,

której Bank udzielił Spółce kredytu w rachunku bieżącym w wysokości 33.000.000 zł, z przeznaczeniem

na finansowanie bieżącej działalności Spółki. Ostateczny termin spłaty kredytu wyznaczono na dzień 25 czerwca 2022

W dniu 28 sierpnia 2020 r. Spółka zawarła z Bankiem Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie umowę kredytową na

podstawie, której Bank udzielił Spółce kredytu w rachunku bieżącym w wysokości 23.800.000 zł, z przeznaczeniem

na finansowanie bieżącej działalności Spółki. Ostateczny termin spłaty kredytu wyznaczono na dzień 30 lipca 2022

Zmiany w umowach kredytowych zawartych w latach ubiegłych:

W dniach 9 kwietnia 2020 r. i 23 października 2020 r. Spółka zawarła aneksy z Bankiem PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie do umowy o kredyt w rachunku bieżącym w wysokości 15.000.000 zł. Na mocy aneksów, tak jak w

poprzednich okresach, umowa została odnowiona, przesunięto termin wykorzystania i spłaty kredytu. Aneksem

zawartym w październiku dodatkowo wprowadzono zmiany: objęto umowę limitem wielocelowym, podwyższono kwotę

kredytu o 10.100.000 zł, przedłużono okres obowiązywania Umowy do 24 miesięcy. Limit kredytowy udzielony został

do 24 października 2022 r.

W dniu 16 kwietnia 2020 r. Spółka zawarła Aneks do umowy o kredyt inwestycyjny na inwestycję Czarny Potok

udzielony przez PKO BP. Na mocy Aneksu przesunięto termin spłaty ostatniej raty kredytu w kwocie 2,1 mln zł. Nowy

termin spłaty kredytu ustalono na dzień 30.06.2020 r. Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu zgodnie z warunkami

aneksu.

W dniu 25 maja 2020 r. Spółka zawarła porozumienie z Plus Bank do umowy o kredyt w rachunku bieżącym,

udzielonym przez Plus Bank S.A., w wysokości 6.000.000 zł. Na mocy porozumienia przesunięto termin wykorzystania

i spłaty kredytu. Nowy termin spłaty kredytu ustalono na dzień 25 lipca 2020 r. Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu

zgodnie z warunkami porozumienia.

W dniu 29 maja 2020 r. Spółka zawarła Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym udzielony przez Bank

Millennium SA w wysokości 16.830.000 zł. Na mocy Aneksu przesunięto termin wykorzystania i spłaty kredytu. Nowy

termin spłaty kredytu ustalono na dzień 31 maja 2021 r.

Spłaty zaciągniętych kredytów:

W dniu 30 czerwca 2020 r. Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu inwestycyjnego w kwocie 66.803.028 zł

udzielonego przez PKO BP S.A. na wspófinansowanie realizacji inwestycji Czarny Potok.

W dniu 25 lipca 2020 r. Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu w rachunku bieżącym, w wysokości

6.000.000 zł, udzielonego przez Plus Bank S.A. na finansowanie bieżącej działalności Spółki.

Obsługa obligacji

Wypłata odsetek

W dniu 24 kwietnia 2020 r. Spółka wypłaciła odsetki od obligacji serii JWX0116.

W dniach 15 maja, 16 listopada i 18 grudnia 2020 r. Spółka wypłaciła odsetki od obligacji serii JW10522 oznaczonych

kodem ISIN PLJWC0000126.

W dniach 29 maja, 12 czerwca, 11 i 18 grudnia 2020 r. Spółka wypłaciła odsetki od obligacji serii JWC0522

oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118

Obligacje JWX0116

W dniu 4 maja 2020 r. została dokonana zmiana terminu wykupu obligacji serii JWX0116, wyemitowanych na podstawie

Uchwały Zarządu Spółki z dnia 24 kwietnia 2013 r, nowy termin wykupu obligacji serii JWX0116 został ustalony na

dzień 25 listopada 2022 r

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

W dniu 12 czerwca 2020 r. została dokonana zmiana warunków emisji obligacji serii JWX0116, wyemitowanych na

podstawie Uchwały Zarządu Spółki z dnia 24 kwietnia 2013 r, polegająca na wprowadzeniu dodatkowych zapisów w

zakresie braku możliwości dokonywania potrąceń i kompensat, podporządkowania spłaty obligacji serii JWX0116

spłacie obligacji ISIN PLJWC00000118 oraz PLJWC00000126, ustalenia kwot dopuszczalnych wykupów obligacji

przed terminem wykupu, ustalenia możliwości zmiany okresów odsetkowych oraz wysokości odsetek.

Obligacje JW10522 ISIN PLJWC0000126

W ramach procesu rozpoczętego w dniu 28 kwietnia 2020 r. zwołaniem przez Zarząd Spółki pierwszego Zgromadzenia

Obligatariuszy obligacji serii JWC1120 oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126 "Obligacje", została na

Zgromadzeniu Obligatariuszy w dniu 29 maja 2020 r. przeprowadzona zmiana warunków Obligacji poprzez :

1) zmianę terminu ostatecznego wykupu Obligacji z dotychczas ustalonego na dzień 16 listopada 2020 r. na

nowy przypadający w dniu 16 maja 2022 r.;

2) wprowadzenie dodatkowych terminów częściowych wykupów obligacji.

3) zmianie nazwy serii Obligacji z dotychczasowej JWC1120 na nową JW10522;

4) Zabezpieczeniu Obligacji oraz obligacji serii JWC0620 oznaczone kodem ISIN PLJWC0000118 („Obligacje

JWC0620”) hipoteką umowną łączną, stanowiącą 150 % wartości nominalnej pozostającej do spłaty Obligacji

oraz Obligacji JWC0620, na nieruchomościach objętych księgami wieczystymi :

a) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie o nr: KR1P/00568567/6,

KR1P/00568568/3, KR1P/00568569/0, KR1P/00568570/0, KR1P/00568571/7, KR1P/00568581/0,

KR1P/00568582/7, KR1P/00568583/4, KR1P/00568584/1, KR1P/00568585/8, KR1P/00568586/5,

KR1P/00568587/2, KR1P/00568588/9, KR1P/00568589/6, KR1P/00568590/6, KR1P/00568591/3,

KR1P/00568592/0, KR1P/00568593/7, KR1P/00568594/4, KR1P/00568595/1, KR1P/00568596/8,

KR1P/00568597/5, KR1P/00574796/5, KR1P/00574797/2, KR1P/00574798/9, KR1P/00574799/6,

KR1P/00574800/7, KR1P/00574803/8, KR1P/00574805/2, KR1P/00574807/6, KR1P/00574808/3,

KR1P/00574809/0, KR1P/00574810/0, oraz

b) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie o nr WA2M/00110066/5 oraz

c) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie o nr WA3M/00506268/1

(„Hipoteka”);

5) Zmianie okresów odsetkowych po dniu 16 listopada 2020 r. na okresy trzy miesięczne;

6) Zmianie wysokości oprocentowania Obligacji poprzez ustalenie iż ustalana jest ona na podstawie 3M WIBOR,

a za okres do dnia 16 listopada 2020 r. na podstawie 6M WIBOR, powiększonej o marżę w wysokości 5 %, a

do czasu wpisu Hipoteki powiększonej o marżę w wysokości 6 %, w skali roku.

W dniu 15 czerwca 2020 r. Spółka ustanowiła wszystkie zabezpieczenia przewidziane w zmienionych warunkach emisji

Obligacji. Wpis hipotek nastąpił odpowiednio w księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Krakowa

Podgórza w Krakowie w dniu 12 października 2020 r. a przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie w

dniach 30 października i 2 listopada 2020 r.

Obligacje JWC0522 ISIN PLJWC0000118

W ramach procesu rozpoczętego w dniu 28 kwietnia 2020 r. zwołaniem przez Zarząd Spółki pierwszego Zgromadzenia

Obligatariuszy obligacji serii JWC0520 oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118 "Obligacje", została na

Zgromadzeniu Obligatariuszy w dniu 29 maja 2020 r. przeprowadzona zmiana warunków Obligacji poprzez :

1. zmiany terminu ostatecznego wykupu Obligacji z dotychczas ustalonego na dzień 12 czerwca 2020 r. na nowy

przypadający w dniu 12 maja 2022 r.;

2. wprowadzenie dodatkowych terminów częściowych wykupów obligacji.

3. zmianie nazwy serii Obligacji z dotychczasowej na nową JWC0522

4. Zabezpieczenie Obligacji oraz obligacji serii JWC1120 oznaczone kodem ISIN PLJWC0000126 („Obligacje

JWC1120”) hipoteką umowną łączną, stanowiącą 150 % wartości nominalnej pozostającej do spłaty Obligacji

oraz Obligacji JWC1120, na nieruchomościach objętych księgami wieczystymi :

a) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie o nr: KR1P/00568567/6,

KR1P/00568568/3, KR1P/00568569/0, KR1P/00568570/0, KR1P/00568571/7,

KR1P/00568581/0, KR1P/00568582/7, KR1P/00568583/4, KR1P/00568584/1,

KR1P/00568585/8, KR1P/00568586/5, KR1P/00568587/2, KR1P/00568588/9,

KR1P/00568589/6, KR1P/00568590/6, KR1P/00568591/3, KR1P/00568592/0,

KR1P/00568593/7, KR1P/00568594/4, KR1P/00568595/1, KR1P/00568596/8,

KR1P/00568597/5, KR1P/00574796/5, KR1P/00574797/2, KR1P/00574798/9,

KR1P/00574799/6, KR1P/00574800/7, KR1P/00574803/8, KR1P/00574805/2,

KR1P/00574807/6, KR1P/00574808/3, KR1P/00574809/0, KR1P/00574810/0,

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

oraz

b) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie o nr

WA2M/00110066/5 oraz

c) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie o nr

WA3M/00506268/1 („Hipoteka”);

3) Zmianie okresów odsetkowych po dniu 11 grudnia 2020 r. na okresy trzy miesięczne;

4) Zmiany wysokości oprocentowania Obligacji poprzez ustalenie, iż ustalana jest ona na podstawie 3M

WIBOR, a za okres do dnia 11 grudnia 2020 r. na podstawie 6M WIBOR, powiększonej o marżę w

wysokości 5 %, a do czasu wpisu Hipoteki powiększonej o marżę w wysokości 6 %, w skali roku.

W dniu 15 czerwca 2020 r. Spółka ustanowiła wszystkie zabezpieczenia przewidziane w zmienionych warunkach emisji

Obligacji. Wpis hipotek nastąpił odpowiednio w księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Krakowa

Podgórza w Krakowie w dniu 9 października 2020 r. a przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie w

dniach 30 października i 2 listopada 2020 r.

Wykup obligacji

Obligacje JW10522 ISIN PLJWC0000126

W dniu 16 listopada 2020 r. Spółka dokonała częściowego, zgodnego z warunkami emisji obligacji, wykupu 15 %

pierwotnej wartości nominalnej obligacji serii JWC10522, oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126,

W dniu 18 grudnia 2020 r. Spółka dokonała przedterminowego wykupu 5,00 % pierwotnej wartości nominalnej obligacji

serii JW10522, oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126.

Narastająco, od dnia emisji, Spółka na dzień 31 grudnia 2020 r. wykupiła 70.500.000 zł co stanowiło 75% wartości

pierwotnej wartości nominalnej obligacji serii JW10522, oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126, wyemitowanych

na podstawie Uchwały Zarządu Spółki z dnia 02 listopada 2017 r. z terminem zapadalności 16 maja 2022 r. w łącznej

liczbie 94.000, w początkowej wartości nominalnej 1.000 zł każda obligacja i łącznej wartości emisyjnej 94.000.000 zł.

Po wykupie wartość każdej z obligacji była równa 270 zł, a łączna wartość Obligacji pozostałych do spłaty to

23.500.000 zł.

Obligacje JWC0522 ISIN PLJWC0000118

W dniu 12 czerwca 2020 r. Spółka dokonała częściowego wykupu obligacji serii JWC0522 oznaczonych kodem ISIN

PLJWC0000118 na kwotę 11.900.000 zł, zgodnego z warunkami emisji obligacji.

W dniu 18 grudnia 2020 r. Spółka dokonała przedterminowego wykupu 5,50 % pierwotnej wartości nominalnej obligacji

serii JWC0522 oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118.

Narastająco, od dnia emisji, Spółka na dzień 31 grudnia 2020 r. wykupiła 50.750.000 zł co stanowiło 72,5% wartości

pierwotnej wartości nominalnej obligacji serii JWC0522, oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118. Obligacje zostały

wyemitowane na podstawie Uchwały Zarządu Spółki z dnia 15 maja 2017 r. z terminem zapadalności 12 maja 2022r.

w łącznej liczbie 70.000, w początkowej wartości nominalnej 1.000 zł każda obligacja i łącznej wartości emisyjnej

70.000.000zł. Po wykupie wartość każdej z obligacji była równa 275 zł, a łączna wartość Obligacji pozostałych do

spłaty to 19.250.000 zł.

Nota 29. Zdarzenia, które wystąpiły po dniu bilansowym

Spłaty zaciągniętych kredytów:

W dniu 15 lutego 2021 r. Spółka dokonała całkowitej spłaty kredytu inwestycyjnego udzielonego w kwocie 48.000.000

zł przez Getin Noble Bank na wspófinansowanie realizacji inwestycji Nowe Tysiąclecie III w Katowicach.

Wypłata odsetek od obligacji

W dniu 12 marca 2021 r. Spółka dokonała wypłaty odsetek od obligacji serii JWC0522 oznaczonych kodem ISIN

PLJWC0000118.

W dniu 15 marca 2021 r. Spółka dokonała wypłaty odsetek od obligacji serii JW10522 oznaczonych kodem ISIN

PLJWC0000126.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Spłata obligacji

W dniu 12 marca 2021 r. Spółka dokonała przedterminowego wykupu całości, pozostałej do spłaty wartości nominalnej

obligacji serii JWC0522 (poprzednio: JWC0520), oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000118, wyemitowanych na

podstawie Uchwały Zarządu Spółki z dnia 15 maja 2017 r. z terminem zapadalności 12 maja 2022 r. w łącznej liczbie

70.000, o początkowej wartości nominalnej 1.000 zł każda obligacja („Obligacje”).

Spółka dokoła spłaty kwoty 275 zł na każdą Obligację, łączna kwota dokonanego wykupu wyniosła 19.250.000 zł.

Wykup został zrealizowany przed terminem na żądanie Spółki zgodnie z Warunkami Emisji Obligacji wraz z wypłatą

odsetek.

W dniu 15 marca 2021 r. Spółka dokonała przedterminowego wykupu całości, pozostałej do spłaty wartości nominalnej

obligacji serii JW10522 (poprzednio: JWC1120), oznaczonych kodem ISIN PLJWC0000126, wyemitowanych na

podstawie Uchwały Zarządu Spółki z dnia 2 listopada 2017 r. z terminem zapadalności 16 maja 2022 r. w łącznej liczbie

94.000, o początkowej wartości nominalnej 1.000 zł każda obligacja („Obligacje”).

Spółka dokoła spłaty kwoty 250 zł na każdą Obligację, łączna kwota dokonanego wykupu wyniosła 23.500.000 zł.

Wykup został zrealizowany przed terminem na żądanie Spółki zgodnie z Warunkami Emisji Obligacji wraz z wypłatą

odsetek.

Sprzedaż nieruchomości

W dniu 10 marca 2021 r. zawarła z Robyg 19 Spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży nieruchomości

stanowiącej własność Spółki położonej w Warszawie przy ulicy Antoniewskiej 10 stanowiącej numerem 16/1 z obrębu

1-05-07 o powierzchni 1,5763 ha („Nieruchomość”). Cenę sprzedaży Nieruchomości wyniosła 17.000.000,00 zł netto,

do której został doliczony podatek VAT w stawce obowiązującej. Zawarcie umowa sprzedaży zakończyła proces

sprzedaży nieruchomości wszczęty w dniu 26 stycznia 2021 r. podpisaniem listu intencyjnego w tym zakresie między

Stronami. Spółka zbyła Nieruchomość gdyż możliwe do uzyskania parametry intensywności zabudowy nie pozwalały

na uzyskanie zadawalającego zwrotu z inwestycji.

Zawarcie znaczącej umowy

W dniu 5 marca 2021 roku Spółka zawarta umowa z PORR S.A. z siedzibą w Warszawie jako Generalnym Wykonawcą

(„Wykonawca”), na podstawie której zleciła wybudowanie na nieruchomości w Gdańsku Letnicy przy ul. Starowiejskiej

65A i 67 w systemie generalnego wykonawstwa wraz z uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,

inwestycji Zespołu Zabudowy Mieszkaniowo-Usługowej pn. „Horizon” (Etap I i II) wraz z infrastrukturą zewnętrzną

niezbędną dla funkcjonowania Zespołu.

Strony ustaliły następujące warunki umowy:

Termin uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na użytkowanie został ustalony na dzień 18 września 2023 r.

Wynagrodzenie Wykonawcy zostało ustalone jako wynagrodzenie ryczałtowe oparte o zakres robót na kwotę

157.000.000,00 zł powiększone o podatek VAT w stawce obowiązujące w dniu wystawiania faktur.

Wykonawca udzielił Spółce 72 miesięcznej rękojmi i gwarancji na wykonane prace, której termin rozpoczyna się od

daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Wykonawca zabezpieczy wykonanie umowy oraz okres obowiązywania rękojmi i gwarancji na wykonane prace

poprzez złożenie Spółce gwarancji bankowych w wysokościach powszechnie stosowanych dla tego typu umów.

Nota 30. Wybrane dane finansowe zawierające podstawowe pozycje sprawozdania finansowego (również

przeliczone na EURO) w tys.

Do przeliczenia danych bilansu na ostatni dzień okresu 1 stycznia – 31 grudnia 2020 roku, przyjęto kurs EURO

ustalony przez NBP na ten dzień, tj. kurs 4,6148 zł/EURO.

Do przeliczenia danych bilansu na ostatni dzień okresu 1 stycznia – 31 grudnia 2019 roku, przyjęto kurs EURO

ustalony przez NBP na ten dzień, tj. kurs 4,2585 zł/EURO.

Do przeliczenia danych rachunku zysków i strat za okres od 1 stycznia 2020r do 31 grudnia 2020r., przyjęto kurs

średni EURO, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca

w danym okresie, ustalonych przez NBP na ten dzień, tj. kurs 4,4742 zł/EURO

Do przeliczenia danych rachunku zysków i strat za okres od 1 stycznia 2019r. do 31 grudnia 2019r., przyjęto kurs

średni EURO, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca

w danym okresie, ustalonych przez NBP na ten dzień, tj. kurs 4,3018 zł/EURO.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Pozycja bilansu Emitenta

31-12-2020

31-12-2019

PLN

EUR

PLN

EUR

Aktywa razem

1 669 198

361 705

1 437 921

337 659

Aktywa trwałe

747 314

161 938

826 991

194 198

Aktywa obrotowe

921 884

199 767

610 930

143 461

Pasywa razem

1 669 198

361 705

1 437 921

337 659

Kapitał własny

752 567

163 077

763 024

179 177

Zobowiązania długoterminowe

159 770

34 621

204 146

47 939

Zobowiązania krótkoterminowe

756 861

164 007

470 751

110 544

Pozycja rachunku zysków i strat

od 01-01-2020 do 31-12-2020

od 01-01-2019 do 31-12-2019

PLN

EUR

PLN

EUR

Przychody netto ze sprzedaży produktów,

towarów i materiałów

163 591

36 564

576 316

133 972

Koszty sprzedanych produktów, towarów i

materiałów

125 943

28 149

430 949

100 180

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

37 648

8 415

145 367

33 792

Koszty sprzedaży

17 667

3 949

29 611

6 883

Koszty ogólnego zarządu

22 356

4 997

26 518

6 164

Zysk (strata) ze sprzedaży

11 508

2 572

93 901

21 829

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

-12 611

-2 819

82 867

19 264

Zysk (strata) brutto

-15 204

-3 398

53 757

12 496

Podatek dochodowy

-4 829

-1 079

11 015

2 561

Zysk (strata) netto

-10 375

-2 319

42 742

9 936

Nota 31. Istotne sprawy sądowe

Na dzień 31 grudnia 2020 r. żadne postępowanie, którego stroną była Spółka jak i jakikolwiek jej podmiot zależny,

zarówno jako powód jak i pozwany, nie było istotne dla prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Nota 32. Instrumenty finansowe i rachunkowość zabezpieczeń

Spółka nie korzysta z pochodnych instrumentów finansowych. Spółka korzysta z kredytów bankowych, pożyczek od

spółki powiązanej, emituje obligacje jak również korzysta z umów leasingu finansowego.

Główne aktywa finansowe Spółki to udziały i akcje w Spółkach powiązanych, pożyczki dla spółek powiązanych oraz

depozyty bankowe.

Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych

Poniższa tabela przedstawia porównanie wartości bilansowych i wartości godziwych wszystkich instrumentów

finansowych Spółki, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.

Kategoria

Wartość bilansowa

Wartość godziwa

Poziom

ustalenia

wartości

godziwej

zgodnie z

MSSF 9

31-12-2020

31-12-2019

31-12-2020

31-12-2019

Aktywa finansowe

Długoterminowe aktywa

finansowe w pozostałych

jednostkach

Wartość

godziwa przez

wynik finansowy

208 550,00

0,00

Długoterminowe pożyczki

Zamortyzowany

koszt

39 858 329,15

89 104 648,03

39 858 329,15

89 104 648,03

Krótkoterminowe pożyczki

Zamortyzowany

koszt

49 151 244,58

11 790 782,26

49 151 244,58

11 790 782,26

Należności z tytułu dostaw i

usług oraz pozostałe należności

Zamortyzowany

koszt

19 493 629,81

22 254 660,98

19 493 629,81

22 254 660,98

Środki pieniężne i ich

ekwiwalenty

Zamortyzowany

koszt

177 055

046,21

70 895 880,84

177 055 046,21

70 895 880,84

Zobowiązania finansowe

Kredyty oprocentowane wg

zmiennej stopy procentowej

Zamortyzowany

koszt

136 887

118,52

83 257 701,28

136 887 118,52

83 257 701,28

Pożyczki od spółek powiązanych

Zamortyzowany

koszt

22 902 845,78

23 306 897,93

22 902 845,78

23 306 897,93

Zobowiązania z tytułu leasingu

finansowego długoterminowe

Zamortyzowany

koszt

33 548 867,45

34 356 763,85

33 548 867,45

34 356 763,85

Zobowiązania z tytułu leasingu

finansowego krótkoterminowe

Zamortyzowany

koszt

6 946 400,21

3 750 860,49

6 946 400,21

3 750 860,49

Zobowiązania z tytułu dostaw i

usług i pozostałe

Zamortyzowany

koszt

20 106 306,48

29 480 429,11

20 106 306,48

29 480 429,11

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Obligacje

Zamortyzowany

koszt

96 601 265,20

132 813 702,24

96 601 265,20

132 813 702,24

Zobowiązania z tytułu kaucji

długoterminowe

Zamortyzowany

koszt

26 273 243,76

39 476 612,00

26 273 243,76

39 476 612,00

Zobowiązania wekslowe-

powiązane

Zamortyzowany

koszt

6 718 325,73

8 540 245,69

6 718 325,73

8 540 245,69

Ryzyko stopy procentowej

W poniższej tabeli przedstawiona została wartość bilansowa instrumentów finansowych Spółki narażonych na ryzyko

stopy procentowej, w podziale na poszczególne kategorie wiekowe

31-12-2020 Oprocentowanie zmienne

do 1 roku

1 do 2 lat

2 - 5 lat,

powyżej 5 lat

Ogółem

Aktywa gotówkowe

177 055 046,21

0,00

177 055 046,21

Pożyczki do spółek powiązanych

49 151 244,58

38 064 532,65

1 404 907,44

88 620 684,67

Pożyczki od spółek powiązanych

22 902 845,78

0,00

22 902 845,78

Kredyty bankowe

98 025 090,99

32 103 773,64

6 758 253,89

136 887 118,52

Zobowiązania z tytułu obligacji

45 101 265,20

51 500 000,00

0,00

96 601 265,20

Zabezpieczenia

Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Nota 33. Propozycja podziału zysku

Zarząd Spółki złoży propozycję pokrycia kapitałem zapasowym straty za 2020 rok.

Nota 35. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym

Ryzyko związane ze stanem epidemii Covid-19

W okresie roku 2020 wystąpił dodatkowy czynnik ryzyka związany z pojawieniem się wirusa Covid-19. Czynnik ten ma

bezpośrednie przełożenie również na większość wymienionych poniżej obszarów identyfikowanego ryzyka, jako

konsekwencje wprowadzanych ograniczeń życia społecznego i gospodarczego.

Spółka monitoruje istotne dla działalności spółki obszary zagrożone oddziaływaniem stanu epidemii. Na dzień

dzisiejszy, za najważniejsze Spółka uznaje: możliwe opóźnienia w procesie budowlanym wynikające z absencji kadry

budowlanej, możliwe opóźnienia dostaw materiałów, opóźnienia w działaniach organów administracji publicznej w

zakresie wydawania decyzji w procesach administracyjnych, powstrzymanie się przez potencjalnych nabywców lokali

przed bezpośrednim kontaktem osobistym celem nabycia lokalu. W celu ograniczenia tego ostatniego ryzyka Spółka

podjęła intensywne działania, aby jak największą cześć obsługi sprzedaży można było przeprowadzić za

pośrednictwem elektronicznych środków bezpośredniego kontaktu, a tym samym zachęcić potencjalnych nabywców.

Jednocześnie w ramach działań profilaktycznych Spółka podjęła działania zmierzające do ograniczenia możliwości

zakażenia pracowników COVID-19, polegające na: zwiększeniu odległości między stanowiskami pracy w biurach,

wyposażeniu pracowników w środki dezynfekcji stanowisk pracy i rąk, rękawiczki i maski ochronne. Podjęto decyzję o

ograniczeniu dostępu osób z zewnątrz do biur Spółki, a także wprowadzeniu, w większym zakresie, zdalnego kontaktu

z podmiotami zewnętrznymi.

Sytuacja z wirusem Covid-19, wpływa również na działalność prowadzoną w zakresie usług hotelowych. Hotele były

zmuszone zawiesić działalność w okresie od połowy marca do końca maja 2020r., jak również od połowy listopada do

połowy lutego 2021, w związku z faktem, iż nie wiadomo:

• czy działalność hotelarska będzie mogła być prowadzona bez ograniczeń

• jaki będzie wpływ sytuacji gospodarczej na zachowanie indywidualnych klientów w zakresie ich wyjazdów,

• jaką politykę przyjmą podmioty gospodarcze w zakresie organizacji zdarzeń biznesowych

na dzień dzisiejszy nie można ocenić w jakim stopniu epidemia COVID – 19 wpłynie w szczególności na branżę

hotelarską.

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą kredyty bankowe, leasing finansowy,

obligacje długoterminowe i pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków

finansowych na działalność Spółki. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania

z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności.

Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko

związane z płynnością oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych

rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych

dotyczące wszystkich posiadanych przez nią instrumentów finansowych

Ryzyko stopy procentowej

Spółka posiada zobowiązania z tytułu kredytów, dla których odsetki liczone są na bazie zmiennej stopy procentowej,

w związku z czym występuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do momentu zawarcia umowy.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Z uwagi na to, że Spółka posiadała, w okresie sprawozdawczym zarówno aktywa jak i zobowiązania oprocentowane

według stopy zmiennej, co równoważyło ryzyko, oraz na nieznaczne wahania stóp procentowych w minionych

okresach, jak również na brak przewidywań gwałtownych zmian stóp procentowych w kolejnych okresach

sprawozdawczych Spółka nie stosowała zabezpieczeń stóp procentowych na 31.12.2020, uznając, że ryzyko stopy

procentowej nie jest znaczące.

Niezależnie od obecnej sytuacji Spółka monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp

procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości.

Spółka alokuje koszty finansowe od kredytów inwestycyjnych na poszczególne projekty deweloperskie, co powoduje,

że wpływ zmian stóp procentowych na wynik ma charakter odroczony

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp procentowych

przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z zobowiązaniami o zmiennej stopie procentowej)

Rok zakończony dnia 31 grudnia 2020

Zwiększenie/zmniejszenie o punkty

procentowe

Wpływ na wynik finansowy brutto w tys.

zł

PLN

-1 805

PLN

-1%

1 805

Ryzyko walutowe

Spółka jest narażona na ryzyko zmian kursów walutowych z uwagi na pożyczki udzielone w walucie jednostkom

powiązanym. Są to pożyczki udzielone w EUR i USD.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na możliwe zmiany kursu tych walut przy założeniu

niezmienności innych czynników (w związku z należnościami i pożyczkami w walutach obcych).

Zmiana kursu EUR/PLN

Wartość

godziwa

31-12-2020

(tys. zł)

Wartość aktywa

w stosunku do

pierwotnej

Wartość aktywa

finansowego

Zmiana (tys. zł)

obniżenie o 20%

36 558

80%

29 246

7 312

obniżenie o 10%

36 558

90%

32 902

3 656

brak zmiany

36 558

100%

36 558

powiększenie o 10%

36 558

110%

40 214

-3 656

powiększenie o 20%

36 558

120%

43 869

-7 312

Zmiana kursu USD/PLN

Wartość

godziwa

31-12-2020

(tys. zł)

Wartość aktywa

w stosunku do

pierwotnej

Wartość aktywa

finansowego

Zmiana (tys. zł)

obniżenie o 20%

8 860

80%

7 088

1 772

obniżenie o 10%

8 860

90%

7 974

886

brak zmiany

8 860

100%

8 860

powiększenie o 10%

8 860

110%

9 746

-886

powiększenie o 20%

8 860

120%

10 632

-1 772

Ryzyko kredytowe

Spółka jest narażona na ryzyko kredytowe rozumiane jako ryzyko, że wierzyciele nie wywiążą się ze swoich

zobowiązań i tym samym spowodują poniesienie strat przez Spółkę.

Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe było równe 15 888 883,48 zł na dzień bilansowy i zostało oszacowane

jako wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych spółek w kwocie10 868 153,16 zł oraz

należności z tytułu udzielonych pożyczek spółkom pozostałym w kwocie 5 020 730,32 zł.

W przypadku należności i pożyczek od Spółek powiązanych ryzyko to uznaje się za nieistotne ze względu na bieżący

monitoring ich standingu finansowego.

W ocenie Zarządu Spółki, ryzyko kredytowe zostało ujęte w sprawozdaniu finansowym poprzez utworzenie odpisów

aktualizujących.

Ryzyko kredytowe związane z depozytami bankowymi uznaje się za nieistotne, ponieważ Spółka zawarła transakcje z

instytucjami o ugruntowanej pozycji finansowej.

Ryzyko związane z płynnością

Spółka jest narażona na ryzyko utraty płynności, rozumiane jako ryzyko utraty zdolności do regulowania zobowiązań

w określonych terminach. Ryzyko wynika z potencjalnego ograniczenia dostępu do rynków finansowych, co może

skutkować brakiem możliwości pozyskania nowego finansowania lub refinansowania swojego zadłużenia.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Działalność Spółki prowadzona jest przy wykorzystaniu: kapitałów własnych, kredytów bankowych, oraz wpłat

wnoszonych przez klientów. Spółka przywiązuje szczególną wagę do zachowania płynności finansowej, mi.in przez

zapewnienie finansowania zewnętrznego, zarówno na działalność bieżącą jak i inwestycyjną.

Ryzyko płynności finansowej dywersyfikowane jest poprzez:

- współpracę z różnymi instytucjami finansowymi: bankami, firmami leasingowymi, biurami maklerskimi,

- stosowanie różnych form finansowania: obligacje, kredyty bankowe (obrotowe, inwestycyjne), leasingi, pożyczki,

- zawieranie zobowiązań finansowych z różnymi terminami zapadalności:

• finansowanie krótkoterminowe, obrotowe na dowolny cel (kredyty obrotowe),

• finansowanie długoterminowe – celowe, finansujące inwestycje w aktywa,

• obligacje,

• leasingi,

• kredyty inwestycyjne 2-3 lata,

• kredyty preferencyjne, w ramach programów rządowych lub europejskich.

Powyższe służy zabezpieczeniu przepływów pieniężnych, w krótkim i długim okresie oraz dywersyfikowaniu ryzyka

płynności finansowej.

31-12-2020

Razem

0-6 miesięcy

6-12 miesięcy

1-3 lat

Powyżej 3 lat

Zobowiązania

handlowe

20 106 306,48

0,00

Pożyczki

23 278 711,64

0,00

23 278 711,64

0,00

Weksle

6 718 325,73

0,00

6 718 325,73

0,00

Obligacje

94 250 000,00

42 750 000,00

0,00

51 500 000,00

0,00

Kredyty

136 887 118,52

26 258 328,13

71 766 762,86

38 862 027,53

0,00

Leasingi

40 495 267,66

2 804 803,17

4 141 597,04

7 259 240,89

26 289 626,56

Razem

321 735 730,03

91 919 437,78

105 905 397,27

97 621 268,42

26 289 626,56

31-12-2019

Razem

0-6 miesięcy

6-12 miesięcy

1-3 lat

Powyżej 3 lat

Zobowiązania

handlowe

29 480 429,11

0,00

Pożyczki

16 986 621,94

0,00

16 986 621,94

0,00

Weksle

6 042 832,43

0,00

5 573 583,43

469 249,00

0,00

Obligacje

128 800 000,00

35 000 000,00

42 300 000,00

51 500 000,00

0,00

Kredyty

83 257 701,28

29 548 340,46

3 341 176,47

42 015 243,17

8 352 941,18

Leasingi

38 107 624,34

1 872 980,56

1 877 879,93

9 965 628,04

24 391 135,81

Razem

302 675 209,10

95 901 750,13

70 079 261,77

103 950 120,21

32 744 076,99

W powyższych tabelach zaprezentowano tylko kwoty kapitałów bez odsetek.

Na moment sprawozdania, tj. 31.12.2020 r Emitent posiadał możliwość natychmiastowej spłaty 100% wartości

zobowiązań z przedziału 0-6 miesięcy i to bez użycia środków z rachunków powierniczych, uwzględniając: środki

pieniężne i ich ekwiwalenty (129,2 mln zł - bez rachunków powierniczych).

Ryzyko złamania kowenantów i wypowiedzenia umów finansowania

Zawarte umowy kredytowe oraz emisji obligacji zawierają wskaźniki finansowe (kowenanty), które Spółka jest

zobowiązana spełniać. Spółka na bieżąco analizuje poziom długu oraz kowenantów, pozostaje też w kontakcie z

instytucjami finansującymi. W opinii Spółki nie ma zagrożenia wypowiedzenia wyżej wymienionych umów.

Ryzyka wynikające z przepisów Ustawy Deweloperskiej

Ustawa Deweloperska nałożyła na deweloperów szereg obowiązków, regulując proces finansowania projektów

mieszkaniowych. Ustawa wprowadzając dodatkowe obowiązki, przyczynia się powstania dodatkowych kosztów, takich

jak:

✓ przygotowanie i udostępnienie prospektu informacyjnego (pod rygorem odpowiedzialności karnej za

niedopełnienie tego obowiązku),

✓ partycypację (w równej części z nabywcą) w ponoszeniu notarialnych kosztów zawarcia umowy

deweloperskiej

✓ ponoszenia kosztów sądowych w postępowaniu wieczystoksięgowym związanym z rejestracją w księdze

wieczystej uprawnień nabywcy wynikających z zawartej umowy deweloperskiej.

✓ obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego.

Ponadto, nie jest wykluczone, że działalność deweloperska zostanie zobligowana do wprowadzenia obowiązku

zakładania jedynie zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Taki dodatkowy obowiązek wymusiłby

wzrost zadłużenia odsetkowego ze strony Spółki, a tym samym wpłynąłby na wzrost koszt działalności, co zmogłoby

znaleźć odzwierciedlenie w wynikach finansowych.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Ryzyko legislacyjne

Planowana nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego przewidująca m.in.

wprowadzenie obowiązkowych składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi ryzyko mogące wpłynąć na

działalność Grupy i jej wyniki finansowe. Obecnie projekt ustawy poddany został w dniu 17 marca I czytaniu na

posiedzeniu Sejmu i będzie dalej procedowany. W obecnym kształcie projekt przewiduje, iż wysokości składki na

Fundusz wyliczana zostanie jako iloczyn stawki procentowej oraz: 1) wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na

mieszkaniowy rachunek powierniczy albo 2) wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera

Wysokość stawki procentowej maksymalnie mogłaby wynosić: 2% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku

powierniczego albo 0,2% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi

Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie prowadzonymi lub

przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też nieuzyskanie ich w terminie może

negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia, prowadzenia lub zakończenia obecnych oraz nowych projektów

deweloperskich przez Spółkę. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy finansowe i całą

prowadzoną działalność.

Ryzyko związane z udziałem osób trzecich w postępowaniach administracyjnych dotyczących procesu

inwestycyjnego

Ryzyko wiąże się z udziałem podmiotów trzecich, w tym m.in.: organizacji zajmujących się ochroną środowiska, w

postępowaniach związanych z realizacją procesu inwestycyjnego. Podmioty trzecie mogą bowiem przez udział w

postępowaniach administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego podejmować działania uniemożliwiające

spółkom z Grupy uzyskanie pozytywnych decyzji administracyjnych, m.in. poprzez zaskarżanie do organów drugiej

instancji oraz do sądów rozstrzygnięć wydawanych w toku wspomnianych postępowań administracyjnych. Udział

podmiotów trzecich w postępowaniach związanych z realizacją procesu inwestycyjnego może jednocześnie być

źródłem postępowań spornych (przed organami administracji publicznej, jak również przed sądami administracyjnymi).

Działania podejmowane przez osoby trzecie w toku postępowań administracyjnych związanych

z realizacją procesu budowlanego mogą w rezultacie doprowadzić do wstrzymania lub opóźnienia realizacji procesu

inwestycyjnego. Powyższe czynniki mogą więc wywrzeć istotny negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową

Grupy Kapitałowej.

Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną

Działalność Spółki oraz osiągane wyniki finansowe, w dużym stopniu uzależnione są od stanu koniunktury

gospodarczej panującej przede wszystkim na rynku krajowym. Czynnikami kształtującymi sytuację ekonomiczną są

między innymi: tempo wzrostu PKB, poziom średniego wynagrodzenia brutto, wysokość bezrobocia, poziom inflacji,

kursy walut, wysokość stóp procentowych, dostępność kredytów, stopień zadłużenia gospodarstw domowych. Pomimo

trwającego ożywienia gospodarczego w Polsce, nie ma pewności co do trwałości pozytywnych tendencji w przyszłości.

Istnieje ryzyko, iż w przypadku spowolnienia tempa rozwoju gospodarczego w Polsce, może nastąpić spadek realnych

wynagrodzeń brutto i ograniczenie dostępności kredytów, w tym kredytów hipotecznych. Spowoduje to obniżenie

popytu na oferowane przez Spółkę produkty i usługi, a w szczególności na podstawowy produkt jakim są mieszkania.

W konsekwencji może to mieć negatywny wpływ na osiąganą przez Spółkę sprzedaż oraz skutkować pogorszeniem

wyników finansowych. Wzrost cen materiałów i usług budowlanych, może przełożyć się na wyższe koszty realizacji

inwestycji. Kolejnym czynnikiem jest niedobór rąk do pracy. Niska stopa bezrobocia w Polsce powoduje problemy z

pozyskiwaniem pracowników co przekłada się na podwyższone ryzyko opóźnień w realizacji kontraktów budowlanych.

Ryzyko związane z koniunkturą w branży hotelarskiej

Działalności hotelarska (hotele i aparthotele) w dużej mierze uzależniona jest od koniunktury w branży turystycznej.

Istnieje jednak ryzyko, że pod wpływem niekorzystnych czynników może nastąpić pogorszenie wyników w tym

segmencie działalności. Do najważniejszych czynników mogących mieć wpływ na ten obszar działalności Spółki

należą:

✓ niższy popyt na usługi noclegowe w lokalizacjach hoteli i aparthoteli,

✓ pojawienie się w bezpośrednim otoczeniu konkurencyjnych obiektów,

✓ spadek zainteresowania klientów instytucjonalnych ofertą usług konferencyjnych i hotelowych wywołany

obniżeniem budżetów reklamowych i promocyjnych tych podmiotów.

Pomimo, iż udział działalności hotelarskiej w całkowitych przychodach Spółki jest niewielki, wystąpienie powyższych

czynników może spowodować pogorszenie wyników finansowych oraz wpłynąć na spadek rentowności Spółki.

Ryzyko związane z pogorszeniem się atrakcyjności lokalizacji projektów deweloperskich w portfelu Grupy

Głównym czynnikiem determinującym efektywny popyt na mieszkania – poza jego ceną – jest atrakcyjna lokalizacja,

która uwzględnia zarówno elementy środowiska (tereny zielone, brak uciążliwości ze strony przemysłu i komunikacji),

jak i czynniki funkcjonalności (dostępność infrastruktury socjalnej, dogodny układ komunikacyjny). Spółka uwzględnia

ten fakt w kalkulacji ceny sprzedaży dla klientów optymalizując ją tak, aby proponowane ceny nie stanowiły bariery dla

popytu. Istnieje jednak ryzyko spadku atrakcyjności konkretnej lokalizacji w wyniku nieprzewidzianych zdarzeń po

zakupie terenu inwestycyjnego (np. zmiana planu zagospodarowania, przebiegu tras komunikacyjnych itp.), co może

negatywnie wpłynąć na poziom cen sprzedawanych mieszkań i obniżyć przychody Grupy Kapitałowej na projektach.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Ryzyko związane z harmonogramem realizacji projektów deweloperskich

Proces przygotowania inwestycji oraz realizacji budowy przedsięwzięcia deweloperskiego trwa zwykle od 24 do 36

miesięcy i obejmuje szereg etapów, z których najważniejsze to: uzyskanie niezbędnych zezwoleń, przygotowanie

inwestycji, prace budowlane, prace wykończeniowe, prace porządkowe. Na każdym z tych etapów istnieje ryzyko

opóźnienia wykonania prac, nienależytego wykonania i konieczności dodatkowych robót, ryzyko niekorzystnych

warunków pogodowych itp. Wystąpienie opóźnienia w realizacji projektu może skutkować:

✓ odsunięciem w czasie pozyskania części środków klientów finansujących budowę zdeponowanych na rachunku

powierniczym, ,

✓ wzrostem kosztów operacyjnych związanych, a nawet koniecznością zapłaty kar umownych lub odszkodowań,

✓ wzrostem kosztów finansowych wynikających z dłuższego zaangażowania kapitału zewnętrznego w projekt.

W efekcie może to doprowadzić do znacznych opóźnień w zakończeniu realizowanego projektu deweloperskiego.

Powyższe czynniki mogą również wpłynąć na obniżenie reputacji Grupy i pogorszyć możliwości sprzedaży mieszkań

w przyszłości. Wystąpienie powyższych okoliczności może wpłynąć na wzrost kosztów budowy i pogorszenie wyników

finansowych Grupy Kapitałowej.

Ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów deweloperskich

Umowy podpisywane przez spółki z Grupy Kapitałowej z wykonawcami budowlanymi określają zakres oraz zasady

wzrostu kosztów wykonawstwa budowlanego dla danej inwestycji. W trakcie realizacji projektu deweloperskiego może

wystąpić wzrost kosztów projektu leżących zarówno po stronie wykonawcy (wzrost kosztów materiałów) jak też

wynikający z działań zamawiającego (zmiany w projekcie budowlanym). W efekcie tych zdarzeń może okazać się, że

nie jest możliwe osiągnięcie oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji, co w konsekwencji może spowodować osiągnięcie

gorszych od planowanych wyników finansowych. Wzrost kosztów robocizny oraz kosztów materiałów może się również

negatywnie przekładać na opłacalność przyszłych projektów deweloperskich.

Ryzyko wynikające z odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawców

W ramach prowadzonej działalności Grupa zawiera umowy o roboty budowlane. Zgodnie z przepisami Kodeksu

Cywilnego inwestor oraz wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia na rzecz

podwykonawcy. W związku z powyższym nie można wykluczyć ryzyka, że w przypadku niewywiązania się przez

wykonawców robót budowlanych z zobowiązań w zakresie zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawców robót

budowlanych, przeciwko spółkom z Grupy skierowane zostaną ze strony podwykonawców roszczenia o zapłatę

wynagrodzenia. Również ewentualne pogorszenie sytuacji finansowej wykonawców, może doprowadzić do utraty

przez nich zdolności do terminowego regulowania zobowiązań w stosunku do podwykonawców, a w konsekwencji

może skutkować opóźnieniami w realizacji przedsięwzięć deweloperskich.

Powyższe okoliczności mogą przyczynić się też do wzrostu kosztów realizacji przedsięwzięć deweloperskich.

Grupa zarządzając ryzykiem, wypłaty wynagrodzenia za usługi generalnego wykonawcy uzależnia od braku zaległości

w płatnościach na rzecz podwykonawców, na bieżąco prowadząc monitoring płatności generalnych wykonawców na

rzecz podwykonawców.

Ryzyko związane z roszczeniem wobec wykonawców oraz wobec Grupy z tytułu sprzedaży mieszkań

Grupa zawiera i w przyszłości będzie zawierać z wykonawcami robót budowlanych umowy o budowę w formule

generalnego wykonawstwa. Wykonawcy ponoszą odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nieprawidłowego

wykonania zakresu prac. Należy jednak wskazać, że pomimo iż wykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji

dobrego wykonania, wejście w spór z wykonawcą może doprowadzić do opóźnień w realizacji projektu

deweloperskiego lub do przekroczenia kosztów. Wykonawca może również nie być w stanie całkowicie zaspokoić

ewentualnych roszczeń Grupy. W konsekwencji Grupa, która jest bezpośrednio odpowiedzialna wobec nabywców

mieszkań, może nie być w stanie zrekompensować sobie w pełni kosztów, jakie poniesie z tytułu niezrealizowania lub

opóźnienia w realizacji projektu, jak również usterek sprzedawanych lokali, co może w negatywny sposób wpłynąć na

działalność i sytuację finansową Grupy.

Nota 36. Zarządzanie kapitałem

Spółka zarządza kapitałem w celu zachowania zdolności do kontynuowania działalności

z uwzględnieniem realizacji planowanych inwestycji, tak, aby mogła generować zwrot dla akcjonariuszy oraz przynosić

korzyści pozostałym interesariuszom.

Zgodnie z praktyka rynkową Spółka monitoruje kapitał miedzy innymi na podstawie wskaźnika kapitału własnego oraz

wskaźnika kredyty, pożyczki i inne źródła finansowania/EBITDA.

Wskaźnik kapitału własnego obliczany jest jako stosunek wartości netto aktywów rzeczowych (kapitał własny

pomniejszony o wartości niematerialne) do sumy bilansowej.

Wskaźnik kredyty, pożyczki i inne źródła finansowania / EBITDA jest obliczany jako stosunek kredytów, pożyczek i

innych źródeł finansowania do EBITDA. Kredyty, pożyczki i inne źródła finansowania oznaczają łączną kwotę

zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i leasingu, natomiast EBITDA jest to zysk z działalności operacyjnej po dodaniu

amortyzacji.

W celu utrzymania płynności finansowej i zdolności kredytowej pozwalającej na pozyskanie finansowania

zewnętrznego przy rozsądnym poziomie kosztów Spółka zakłada utrzymanie wskaźnika kapitału własnego na poziomie

nie niższym niż 0,3.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

31-12-2020

31-12-2019

Oprocentowane kredyty i pożyczki

159 789 964,30

106 564 599,21

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

751 694 623,34

558 336 318,57

Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty

-177 055 046,21

-70 895 880,84

Zadłużenie netto

734 429 541,43

594 005 036,94

Kapitał własny

752 566 826,03

763 024 213,14

Kapitały rezerwowe z tytułu niezrealizowanych zysków netto

0,00

Kapitał razem

752 566 826,03

763 024 213,14

Kapitał i zadłużenie netto

1 486 996 367,46

1 357 029 250,08

Wskaźnik kapitału własnego

50,61%

56,23%

Wskaźnik kredyty

49,39%

43,77%

Nota 37. Informacje dotyczące umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdania finansowego i

przeglądu sprawozdania finansowego

Wynagrodzenie audytora za badanie sprawozdania finansowego sporządzonego za rok obrotowy zakończony dnia 31-

12-2020 ustalone zostało na kwotę 167 tys. PLN, z tego 116 tys. PLN za przegląd i badanie jednostkowego, natomiast

51 tys. PLN za przegląd śródroczny i badanie roczne skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Wynagrodzenie

audytora za usługi związane ze skonsolidowanymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi za rok obrotowy

zakończony dnia 31-12-2020 wyniosło 51 tys. PLN, z tego 33 tys. PLN za badanie roczne skonsolidowanego,

natomiast 18 tys. PLN za przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Wynagrodzenie

audytora za usługi związane z jednostkowymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi za rok obrotowy

zakończony dnia 31-12-2020 r. wyniosło 116 tys. PLN, z tego 87 tys. PLN za badanie roczne jednostkowego, natomiast

29 tys. PLN za przegląd śródrocznego. Podane kwoty są kwotami netto

Wynagrodzenie audytora za badanie sprawozdania finansowego sporządzonego za rok obrotowy zakończony dnia

31.12.2019 ustalone zostało na kwotę 167 tys. PLN, z tego 116 tys. PLN za przegląd i badanie jednostkowego,

natomiast 51 tys. PLN za przegląd śródroczny i badanie roczne skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Wynagrodzenie audytora za usługi związane ze skonsolidowanymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi za

rok obrotowy zakończony dnia 31.12.2019 wyniosło 51 tys. PLN, z tego 33 tys. PLN za badanie roczne

skonsolidowanego, natomiast 18 tys. PLN za przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Wynagrodzenie audytora za usługi związane z jednostkowymi sprawozdaniami finansowymi sporządzonymi za rok

obrotowy zakończony dnia 31.12.2019 r. wyniosło 116 tys. PLN, z tego 87 tys. PLN za badanie roczne jednostkowego,

natomiast 29 tys. PLN za przegląd śródrocznego. Podane kwoty są kwotami netto

Nota 38. Informacje na temat zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok ubiegły

Sprawozdanie finansowe za rok 2019 zostało zatwierdzone przez Walne Zgromadzenia w dniu 21 lipca 2020 r.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za okres od dnia 1 stycznia 2020 do dnia 31 grudnia 2020 roku

Podpis osoby sporządzającej Sprawozdanie Finansowe

Małgorzata Pisarek

Główny Księgowy

Podpis

Podpisy Członków Zarządu

Wojciech Rajchert

Członek Zarządu

Podpis

Małgorzata Pisarek

Członek Zarządu

Podpis

Piotr Suprynowicz

Członek Zarządu

Podpis

Ząbki, 31 marca 2021 roku