Relacje inwestorskie

Podstawa prawna: Art. 56 ust. 1 pkt 1 Ustawy o ofercie – informacje poufne

Działając na podstawie art. 56 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do organizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz. U. z 2005 r., Nr 184, poz. 1539, ze zm.) J.W. Construction Holding S.A. z siedzibą w Ząbkach (Spółka, Emitent), informuje, iż Zarząd Spółki w dniu 18 czerwca 2010 r. podjął uchwałę o emisji obligacji na okaziciela, zdematerializowanych, niezabezpieczone (Obligacje) o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 130.000.000 PLN. Wartość nominalna każdej obligacji wynosić będzie 100.000 zł, termin wykupu obligacji został ustalony na dzień 25 czerwca 2013 r. Oprocentowanie Obligacji oparte będzie zmienne oparte o stawkę WIBOR 3M powiększoną o marżę. Obligacje zostaną zaoferowane do objęcia wyłącznie inwestorom kwalifikowanym, o których mowa w art. 8 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. Nr 184, poz. 1539 z późn. zm.)

Dokonując czynności zmierzających do przeprowadzenia emisji Obligacji , w trybie, o którym mowa w par. 9 pkt 1 Ustawy o Obligacjach, zamierza przekazać wybranym inwestorom, do których planowane jest skierowanie emisji Obligacji, dokumentację ofertową emisji  (Dokumentacja). Elementem Dokumentacji będą m.in. i) opis celów emisji, ii) opis przedsięwzięcia, które ma być sfinansowane z emisji Obligacji oraz iii) wybrane dane finansowych Spółki na dzień 31.03.2010 r. (Szacunki Finansowe), które to dane zostały przez Spółkę opublikowane w formie raportu okresowego za pierwszy kwartał 2010 r. oraz perspektywy kształtowania zobowiązań do czasu całkowitego wykupu obligacji.

Kierując się zasadą równego dostępu wszystkich akcjonariuszy i inwestorów do danych finansowych Spółki, Spółka podaje poniżej opisy oraz wartości Szacunków Finansowych zawartych w Dokumentacji.

I) Cele emisji

Plany inwestycyjne Spółki na lata 2010-2011 zakładają rozpoczęcie projektów deweloperskich na części posiadanych gruntów mieszkaniowych i komercyjnych projektów deweloperskich. Spółka monitoruje również rynek pod kątem nabycia nowych gruntów lub projektów pod przyszłe inwestycje, które pozwolą na przyspieszenie rozwoju Grupy Emitenta w przyszłości.

Projekty mieszkaniowe, które mogą być współfinansowane ze środków z emisji Obligacji obejmują budowę ok. 4 300 mieszkań. Projekty te Emitent planuje stopniowo uruchamiać w ciągu najbliższych 2-3 lat. Z kolei uruchamiane przez Emitenta inwestycje komercyjne obejmują 4 projekty biurowe o łącznej powierzchni użytkowej 72 tys. m² oraz planowany projekt hotelowo-komercyjny we Wrocławiu o łącznej powierzchni użytkowej 4546 tys. m². Operatorem większości powierzchni we wrocławskim projekcie będzie Grupa Hilton. Dwa projekty komercyjne (w tym projekt wrocławski) znajdują się obecnie w fazie realizacji, trzy kolejne planowane są do uruchomienia w ciągu roku.

Opisane powyżej plany inwestycyjne wymagać będą poniesienia znaczących nakładów inwestycyjnych. Środki pozyskane z niniejszej emisji Obligacji stanowić będą jedno ze źródeł finansowania podejmowanych projektów mieszkaniowych i komercyjnych oraz potencjalnych zakupów gruntu. Pozostałe źródła finansowania stanowić będą środki własne Emitenta oraz realizacyjne kredyty bankowe. Zamiarem Emitenta jest, aby wartość środków pozyskanych w ramach emisji Obligacji wyniosła ok. 130 mln zł.

Niezależnie od przedstawionych planów dokonania akwizycji podmiotów działających w sektorze budowlano-montażowym i możliwości sfinansowania takich transakcji przy wykorzystaniu środków z emisji Obligacji, na moment sporządzenia Memorandum Ofertowego Emitent nie podjął żadnych zobowiązań inwestycyjnych w tym zakresie i nie prowadzi negocjacji mających na celu dokonanie takich akwizycji.

II) Opis przedsięwzięcia, które ma być sfinansowanie z emisji Obligacji

Przygotowywane przez Spółkę projekty deweloperskie, które w części będą mogły być finansowane ze środków pozyskanych z emisji Obligacji obejmują realizację ponad 20 faz projektów mieszkaniowych w największych polskich miastach, 4 projektów biurowych oraz kompleksu hotelowo-komercyjnego.

Uruchomienie nowych projektów mieszkaniowych pozwoli znacząco zwiększyć liczbę mieszkań w ofercie Emitenta począwszy od przełomu 2010 i 2011 r. Zarząd Spółki zakłada, iż dzięki nowym projektom oraz korzystnym tendencjom na rynku, w 2011 r. roczna sprzedaż w Grupie Emitenta zwiększy się do poziomu ponad 2 000 mieszkań. Jednocześnie, dzięki obecnie niższym kosztom budowy, Zarząd Emitenta wierzy w realizację atrakcyjnych marż brutto na przygotowywanych projektach.

W ramach projektów biurowych J.W. Construction Holding S.A. zakłada budowę 72 tys. m² powierzchni użytkowej. Pierwszy z projektów jest obecnie w fazie realizacji, budowa trzech kolejnych rozpocznie się w przeciągu jednego roku. Strategia Spółki uwzględnia czerpanie korzyści z najmu nieruchomości biurowych, tym niemniej w przypadku pojawienia się atrakcyjnych ofert możliwa będzie sprzedaż danego obiektu. Ponadto, Spółka na dzień dzisiejszy zamierza realizować (w ramach spółki celowej, w której Emitent będzie posiada 50% udziałów) projekt hotelowo-komercyjny we Wrocławiu. W ramach projektu do końca II kwartału 2012 r. powstanie ok. 28,5 tys. m² powierzchni hotelowej, której operatorem zostanie Grupie Hilton, oraz 16,517,3 tys. m² powierzchni o charakterze biurowym, handlowym i mieszkaniowym. Na dzień sporządzenia Memorandum nie zostały spełnione wszystkie warunki przewidziane w umowie o współpracy dotyczącej realizacji powyższego projektu, niezbędne do jej wykonania.

W ocenie Zarządu Emitenta, wejście w segment projektów komercyjnych zwiększy skalę działalności Grupy Emitenta oraz stopień jej dywersyfikacji. Ponadto, przy wszystkich realizowanych projektach komercyjnych generalnym wykonawcą będzie spółka budowlana z Grupy Emitenta, co pozwoli zwiększyć wykorzystanie mocy produkcyjnych tej spółki, rozszerzyć zakres jej kompetencji, a także zrealizować dodatkową marżę na świadczeniu usług generalnego wykonawcy.

Część środków pozyskanych z emisji może zostać przeznaczona na nabycie atrakcyjnych gruntów lub projektów pod przyszłe realizacje. Emitent zakłada, iż nabyte grunty będą mogły uzupełnić ofertę mieszkaniową Grupy począwszy od 2012 r. 

Projekty mieszkaniowe będące w ofercie Emitenta na datę emisji Obligacji wygenerują do końca 2011 r. dużą nadwyżkę środków pieniężnych (po spłacie kredytów). Również z uruchamianych obecnie projektów deweloperskich Emitent spodziewa się do daty zapadalności Obligacji uzyskać znaczącą nadwyżkę środków pieniężnych (po spłacie kredytów). W ocenie Zarządu Emitenta, środki finansowe wygenerowane z istniejących i uruchamianych obecnie projektów mieszkaniowych będą wystarczające do terminowego uregulowania zobowiązań z tytułu wyemitowanych Obligacji.

III) Wybrane dane finansowe Spółki w zakresie zobowiązań oraz perspektywy kształtowanie zobowiązań do czasu całkowitego wykupu obligacji

Łączne skonsolidowane saldo zobowiązań Grupy Kapitałowej Emitenta na dzień 31.03.2010 r. wyniosło 1 019 mln zł, z czego 206 mln zł przypadło na zobowiązania długoterminowe, a 813 mln zł na zobowiązania krótkoterminowe. Zobowiązania kredytowe Grupy Kapitałowej Emitenta obejmują 102 mln kredytu długoterminowego, który zaciągnęła spółka TBS Marki Sp. z o.o., zarządzająca własnymi nieruchomościami, na odrębnych warunkach od Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

W ramach zobowiązań, główne pozycje stanowiły:

-zobowiązania finansowe w kwocie 557 mln zł (w tym: długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 116 mln zł, krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 246 mln zł oraz zobowiązania z tytułu weksli 132 mln zł);

-zobowiązania z tytułu dostaw i usług w kwocie 54 mln zł;

-otrzymane zaliczki od odbiorców mieszkań w kwocie 300 mln zł.

Łączne jednostkowe zobowiązania Emitenta na dzień 31.03.2010 r. wyniosły 930 mln zł, w tym 87 mln w formie zobowiązań długoterminowych i 843 mln zł w formie zobowiązań krótkoterminowych. Główne pozycje zobowiązań jednostkowych Emitenta obejmowały:

-zobowiązania finansowe w kwocie 427 mln zł (w tym: długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 13 mln zł, krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 235 mln zł oraz zobowiązania z tytułu weksli 121 mln zł);

-zobowiązania z tytułu dostaw i usług w kwocie 111 mln zł;

-otrzymane zaliczki od odbiorców mieszkań w kwocie 291 mln zł.

Ponadto, saldo gotówki Emitenta na poziomie skonsolidowanym na dzień 31.03.2009 r. wyniosło 18 mln zł.

W ramach istniejących na koniec I kwartału 2010 r. krótkoterminowych zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, 177 mln zł stanowiły kredyty udzielone na mieszkaniowe projekty Emitenta będące w fazie realizacji. Emitent spodziewa się w ciągu najbliższych dwóch lat znacznych wpływów pieniężnych w związku z finalizacją projektów oraz sprzedażą mieszkań pozostających w ofercie. Część wpływów uzyskanych z istniejących projektów zostanie przeznaczona na spłatę opisanych powyżej kredytów realizacyjnych. Z drugiej strony, rozpoczęcie przez Grupę Emitenta nowych projektów mieszkaniowych i biurowych wiązać się będzie z koniecznością zaciągnięcia nowych kredytów realizacyjnych. Emitent szacuje, iż ok. 40% nakładów budowlanych w projektach mieszkaniowych i ok. 50% w projektach biurowych finansowane będzie przy pomocy kredytów bankowych. W wyniku opisanych powyżej tendencji, całkowite saldo zadłużenia finansowego Emitenta (bez uwzględnienia zadłużenia z tytułu niniejszej emisji Obligacji) powinno do końca 2010 r. ulec obniżeniu, zaś w kolejnych latach wzrosnąć w związku z podejmowaniem nowych projektów mieszkaniowych i biurowych. Rzeczywisty przyszły poziom zobowiązań finansowych będzie w dużej mierze uzależniony od przyszłych tendencji na rynku nieruchomości i skali projektów deweloperskich rozpoczętych przez Spółkę po 2011 r.

Zwiększenie liczby projektów mieszkaniowych w fazie realizacji spowoduje także wzrost zobowiązań z tytułu zaliczek od odbiorców. Skala wzrostu będzie zależna od popytu na mieszkania. Duży popyt będzie powodował wyższą sprzedaż przed ukończeniem projektu i tym samym wzrost zobowiązań z tytułu zaliczek. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są w dużej mierze również pochodną liczby realizowanych projektów i mogą ulec zwiększeniu wraz z podjęciem ekstensywnego programu inwestycyjnego. W związku z powyższym Zarząd Spółki prognozuje, iż łączne zobowiązania nieoprocentowane Grupy Emitenta w najbliższych kilku latach ulegną znaczącemu zwiększeniu, przy czym skala wzrostu zależeć będzie w dużej mierze od czynników rynkowych.